金融機関が積極的になっているおかげでフルローンが出たという前回のコラムはこちら

サラリーマンをアーリーリタイアするには

私の周りには、不動産投資に成功しサラリーマンをアーリーリタイアした人が何人かいます。これらの人たちに共通しているのは、サラリーマンという属性を有効に活用し、立て続けにRCの1棟マンションを取得し、短期間のうちに家賃年収何千万円から何億円を達成しています。

この中にはサラリーマン時代の年収よりも何倍も稼いでいる人もいて、アーリーリタイア後は会社のストレスからも解放され、家族と楽しい時間を過ごしているそうです。

また、最近お会いした投資家の方は、アーリーリタイア後にやる事がなさ過ぎて大学院に通い始めたとおっしゃっていました。

あるアンケートでは不動産投資をしている投資家の7割がアーリーリタイアを希望しているそうです。

私の知る限り不動産投資以外でここまでアーリーリタイアを排出している副業は知りません。

そういう意味でも不動産投資は普通のサラリーマンでも継続的に安定収入を得られる唯一の方法と言っても過言ではないでしょう。

 

安易なリタイアは禁物

ただし、サラリーマン時代と同じくらいのキャッシュフローが得られるようになったからといって、安易にサラリーマンをリタイアしてしまうのは危険です。

不動産物件は相当空室が多い物件を取得していない限り、購入した時が収入のピークです。その後徐々に家賃が下落していき、ローンも元利均等の場合は返済金額の内の利子部分が少なくなります。また、減価償却も償却しきってしまうと経費に出来る割合が減り、キャッシュフローがどんどん低下していきます。

そして、帳簿上は黒字なのにキャッシュフローはマイナスになるという「デットクロス」という恐ろしい状況に直面してしまいます。(デットクロスについての詳細は、他のコラムニストの記事をご参照下さい。)

このデットクロスを防ぐには、所有不動産を売却して新規物件の購入か、借入金を返済するしかないのですが、安易にサラリーマンをリタイアしているとここで問題に直面します。

 

融資が通らない

サラリーマンの属性で融資を受けて来た人は、ここで始めて融資が通らないという現実に直面します。特に、頭金なしでフルローン、オーバーローンで買い進めて来た場合、負債が所有不動産の担保価値を大幅に上回っているため、サラリーマンという肩書きを失った単なる大家さんには、金融機関が融資をしてくれないのです。

実際に私の知り合いでも、サラリーマン時代にフルローンで新築1棟マンションと中古1棟マンションを購入し、サラリーマンをリタイアしたものの、次の融資が付かなくて困っている人がいます。

サラリーマンをリタイアしても融資を受けるには、潤沢なキャッシュフローからキャッシュを積み上げておくか、所有している不動産の担保価値が負債金額より上回るように不動産を買い進めるしかありません。

例えば以前のコラムで紹介したこんな物件を買うことができれば銀行の評価も高まります。

このコラムをお読みのサラリーマンの皆さんはくれぐれも焦って上司に辞表は提出しないで下さいね。

 

今回のコラムのポイント

アーリーリタイアするのに不動産投資は最も有効な副業である

サラリーマンと同程度のキャッシュフローが得られたからと言って安易なリタイアは禁物

負債よりも担保価値のある不動産を所有していれば、次の物件の融資も得やすい

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