こんにちは！地主の婿養子大家です！

 

お休みにつきお昼にコラム投稿です！

 

前回のコラムでは、たくさんのお祝いコメントを頂きありがとうございました。m(__)m

ほんの一言でも、気にかけて貰える事というのは嬉しいものですね。大家としての入居者への一言声掛けにも通じるものがありそうです。笑

法人活用術

 

今日は、現在進行形で自身が抱える問題とその対策を紹介したいと思います。

法人活用による

規模拡大

節税

資産分配

相続対策

を考える場合には少しは役に立つ話もあるかも知れませんので。

 

構成は、

０．私の振り分け方

１．デッドクロスと儲かる物件

２．私の法人財務状況

３．購入と退職金

以上で書いて参ります。

 

０．私の振り分け方

時々見かける質問、

『不動産投資を始めるにあたり法人と個人保有のどちらが有利？』

サラリーマン兼業大家さん

本業経営者兼業大家さん

そして、

私のような専業大家さんと、

色々な大家さんの在り方があるので、それぞれの状況で個人保有と法人保有のどちらが良いかを自分で判断していくしかないと思っています。

私の場合は、

5個人名義で保有、各人、課税所得1,200程度が目安。多くても1,800万円は超えないように注意しています。これは個人における所得税率への配慮によるものですね。

そして3法人を運営し、私なりのバランスを図っています。

投資歴15年。家賃年収2.5億の規模で、これくらいの感じでなんとか税金とは戦っていけています。

※2021年5月16日『法人シリーズ①：購入から12年経過した法人の抱える課題！』からシリーズで5回に分けて書いていますので、法人活用について興味のある人は読んで見て下さい。

今回のコラムはこのシリーズでの情報を実践した結果であり、シリーズ④の退職金を発動させた話です。

１．デッドクロスと儲かる物件

大前提として、不動産投資において、購入する物件は儲かる物件である事が基本前提となってくると思います。

では、儲かる物件とは？

最終的に

投資総収益がプラス

であることだと思います。

 

しかし！

買い方

借り方

回し方

特に、買い方と借り方次第で、

如何に最終的には儲かる事が確定している物件でも

保有期間途中で

①デッドクロス問題

②利益が出すぎる問題

③法人の相続評価対策

などにより、

年次で捉えて対策を強いられるもの

だったりすると思います。

 

デッドクロスとは、

簡単に言えば、

元金返済額＞減価償却額

になる時期の事を言います。

イメージが湧かない人がもしもいたら、

編集部の記事

『デッドクロスに気をつけろ、ワナにはまらないための基礎知識』

という実践大家コラムニストでもあるテリー隊長の連載記事をお読みください。

※編集部記事より添付

 

デッドクロス対策には、

減価償却期間を借金返済期間と合わせる

などで対応したりしますよね。

また、記事でも詳しく言及されていますが、買い方がしっかりとCFの出る無理のない買い方であれば、デッドクロスを迎えようが、

厳密に言えば、

納税額が増える可能性が上がるだけ

で、問題の根本であるわけではないと私は捉えてはいます。

 

ここで簡単に、

納税額が増える可能性があがるだけと言ってしまってますが、

ここが法人運営における②の問題。

※法人運営だけに限らず個人でも然り。

デッドクロスを迎えた後、

つまり、投資後期においては築年も経過するので、収入は減り、修繕が増え経費は増え、収益性は下がる可能性が高いのにも関わらず、納税額が増える可能性があるというジレンマを抱えることになりやすいです。

 

まあ、当たり前ですが、物件を購入する時点では、ここまで踏まえて、

①デッドクロス後に納税負担に耐えられる物件を購入

するか

②デッドクロス後に納税負担を軽減する為に新たに物件を購入して対策

するか、

③相続対策にもなり得る退職金スキームを駆使して節税を図る

こと、もしくは①②③全てをコントロールしたいと考えます。（私は）

 

２．私の法人財務状況

法人名義で１件目の基盤物件を購入してから15年以上が経過し、デッドクロスはまだ迎えてはいませんが、

築20年好立地RC利回り11.5％

を運営してきて、年々税金対策に勤しんできましたが、目に見える範囲で、完済までの約5年間くらいは、税金との戦いになります。

ここで言う税金対策は、勿論、儲かる物件を購入しての対策なので、破綻リスクという訳ではありませんが、

たとえば私の場合、

購入後から法人税対策も兼ねて、法人⇒個人への給与（役員報酬）という形で資産分配も続けていたため、15年以上経過した今も、純粋な物件からの税引き後のCFが法人の預貯金に蓄えられているわけではありません。

以前のコラムにも書きましたが、

上記、法人税対策を兼ねつつ、

②利益が出すぎる問題

に備えるには、

人それぞれ年齢や物件の築年数的な考慮もありますが、大体は20～30年スパンでの対策が必要な気がします。

気が遠くなるような話ですが、そもそも不動産の寿命が30年以上であるわけなので、自身の寿命を鑑みて、もっと短期間で捉えがちだったりしますが、下の代への引継ぎが前提である場合には、こんな風に思います。

 

３．購入と退職金

この対策として考えられるのが、

新たな物件購入

だったり

退職金スキーム

なわけで、私はその両方で対策をするつもりでいます。

っで、実際に、昨年の7月に決算を迎える際に、第2回目となる退職金スキームを発動しました。

※第2回目というところもミソで、調べれば調べるほど沼の様に奥が深く、おそらく私の法人では5人が役員からスタートしており、最低でも5回以上はスキーム発動するのだろうと思います。

 

今回は、

義母・義姉

を退職させ、別法人に付け替えました。

※付け替えといのは、役員にしたり社員にしたりという意味。

 

これにより本法人では繰り延べ欠損金が約5,000万円程作れました。

※退職金の額の設定やシミュレーションは、冒頭で初回した過去ログのシリーズ『法人シリーズ④：法人活用節税術の退職金スキームを理解！』にて私なりに詳しく書いております。

 

これで追加購入や設備投資をしなくても、2年くらいは本法人は赤字で済みます。

その間やあとになるかは別にまたシミュレーションしますが、物件を新たに購入するか、第3回目の退職金発動で上記物件の25年スパンでの黒字対策は取りあえず乗り越えられます。

 

尚、法人の税金対策上で注意すべき点が2点あります。

①課税所得1,000万円問題

②売却時の消費税

このあたりについては、将来またニーズがあれば深掘りしたいと思っています。（ニーズなくても書いちゃうんですけどね。苦笑）

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

皆さまの設立した法人の決算が25年後も赤字でありますようにｗ