前回の反省

前回のコラム「レオパレスは購入していいのか」では、私なりにレオパレス選定のポイントを紹介しました。

割安であればいいのかなというのが私見です。

実際安ければ欲しいという方は多いように感じています。

 

では本題に入ります。

前回のコメントでふくふどうさんが業者売主のレオパは買わないと営業妨害をしてきましたので、反論する必要があります。

もし私の虎の子のレオパレスが販売出来なかったら、ふくふどうさんのRCと交換してもらいます。

 

今回は、「業者売主物件はアリなのか」というテーマです。

なお私は業者ですので、答えはアリしかないというのは当然です。

 

ポジショントークもあるかもしれませんが、私は業者売主は結構狙い目であるのではと考えています。。

私の事例も交えて紹介したいと思います。

 

私の業者売主での購入事例

私はいままで、35物件（戸建33、アパート２）購入しています。

一般の方が所有する物件を不動産会社仲介で購入することも多いですが、結構業者売主の物件も結構買っています。

戸建4物件、アパート2物件は売主は業者です。アパートに至っては業者からしか購入していません。

簡単に事例も紹介いたします。

①大津のボロ戸建

価格　280万円　※仲介手数料なし

立地　駅徒歩30分バス便のエリア

駐車場　1台

築年数　築30年

リフォーム　100万円

状態　残置物大量、雨漏りはアリ

賃料　55000円で賃貸中

表面利回り　17.3％

 

②大津市のテラス

価格　140万円　※仲介手数料なし

立地　駅徒歩15分

駐車場　なし

築年数　築50年

リフォーム　140万円

状態　雨漏りはかなりアリ、風呂交換必須

賃料　60000円で賃貸中（譲渡型賃貸約8.5年後に30万円で譲渡）

 

③大津市の戸建

価格　150万円　※仲介手数料なし

立地　駅徒歩30分バス便のエリア

駐車場　1台

築年数　築50年

リフォーム　100万円

状態　比較的良好、内装のみ

賃料　49000円で賃貸中

表面利回り　23.5％

 

④京都市のテラス

価格　235万円　※仲介手数料あり

立地　駅徒歩20分

駐車場　軽1台

築年数　築50年

リフォーム　120万円

状態   雨漏りはアリ

賃料　55000円で賃貸中

表面利回り　18.7％

 

⑤ビックリバーアパート

価格　4300万円　※仲介手数料あり

立地　駅徒歩3分

部屋数　12室×2DK

駐車場　9台

築年数　築26年

リフォーム　50万円

状態　空室1室。管理状態は悪いがリフォームはそこまでかからなさそう。

賃料　550,000円

表面利回り　15.1％

 

⓺レオパレス

価格　非公開

立地　滋賀県某所駅徒歩20分

部屋数　１R×24室

駐車場　24台

築年数　13年

リフォーム　100万円？見積中

賃料　価格がばれるから内緒

状態　レオパレスサブリースで保証中だが、24室中3室のみ入居

表面利回り　サブリース付14％、サブリース解約後17.8％

 

上記が私が購入した物件のスペックです。

上級者の方からすると、大したことないなと思われるかもですが、買ってはいけないスペックじゃないかなとは感じています。

これぐらいの奴は買いますので、連絡欲しいです。

 

なぜ業者はそこそこの値段で売るのか

個人的な見解として、素人売主の場合、とんでもなく安く買えることはありますが、業者売主の場合、まあ買ってもいいかな程度の価格でしか買えない気がします。

しかし、安くても手放していいと考えているいくつかの要因が自分も業者になって感じました。

その理由を独立したばかりで業者歴が浅い私なりに紹介したいと思います。

 

①リフォームや客付けがめんどくさい

ボロボロの状態ですと、エンドに高く売るのは難しいです。

リフォームして、入居率が悪い物件を客付けして売却すればいいのですが、そこまでしない業者は多いです。

なお私はこういう大家業の経験が活かせる分野で汗かいて稼ぎたい業者ですが、それでも忙しいときにそのまま再販したこともあります。

しかし、仲介業は結構忙しく、基本的に、不動産投資家に比べて不動産屋は安く直して仕上げたり客付けは苦手です。

そこで、手間が掛かる物件は安くてもいいので、売れる価格で売ろうかなという意識が働きやすい気がしています。

 

②遠い

遠い物件は面倒です。ビックリバーアパートやレオパレスは業者が物件から遠く、保有が面倒になったのかなと感じています。

また遠いと市場がいまいちわかっていないので、格安すぎる価格で売りに出してしまうケースもあります。ビックリバーアパートは典型的なそのケースで買付が殺到したため、売主業者から価格ミスりましたと言われました笑　

 

③早く売りたい

業者の場合は、プロジェクト融資（1年以内返済での仕入れに関わる融資）で引いているケースが多く、それを超えると銀行から危険視されますので、期限が近づくと焦ります。また決算前では自己資本比率改善などのために在庫を減らしたいという意識も働くこともあり、売りたいときということが存在します。

業者よりも、お金に余裕があり、そこまで売らんでもいいかなと思っている素人の方が指値に応じない気がします。

 

④かなり安く買っている

①、②、③がそこそこの値段で売ることが主な要因かと思いますが、根本的な要因として、安く買っているので、その値段で売っても利益が十分確保できる可能性が高いです。

私が購入しているケースでは、一定の利益は確保していると推定しています。なお知り合いの業者さんで失敗して原価割れや原価程度で販売したケースもたまに聞きますが、少ないとは思います。

特に①、②のように、業者からすると、いらないであろう物件の場合は、超破格値で買っている可能性が高いと思います。

また販売時に業者は仲介手数料払わなくてもいい＆買主も払わなくていいというのも安くなる要因にもなります。

 

上記からそこそこの値段で買えるチャンスがあるのかなと感じており、

状態や入居率が悪かったり、業者から遠隔地にある業者売主の物件は狙い目かと思います。

そこらへんが私自身も業者売主でそこそこな物件を買えている理由かと思います。

なお基本は高値転売を目指していますので、買いじゃない物件も多いのは事実で、一般的に業者買主はなしというのは理解しますし、そういうのは多いと感じています。特に傾向として状態が良い業者売主物件はあまりお勧めできません。

 

まとめ

私の周りで、「業者売主の物件は仲介手数料より多額の利益が乗っていて養分になるだけなから辞めた方がいい」「業者売主の物件はスルーしている」とおっしゃっている方がいます。しかし、業者売主だろうが、そこそこの値段で買えるならアリではという意見です。

 

以上

業者売主として、高値転売を目指す大津のコラムです。