前回の反省

前回のコラム「１９歳大学生投資家の藤岡さんと購入物件や投資戦略への私見」では、藤岡さんの方針に対して肯定的なスタンスを紹介しました。

将来大物投資家になるのは間違いないでしょう。

しかし、現在大学２年生大学卒業までにCF（家賃収入－銀行返済）１００万円という目標を掲げておられましたが、そのためにはかなりの現金が必要なので厳しいのではとコメントがありましたが、実際どの程度の現金が必要なのかを分析してみたいと思います。

めんどくさい方は、一番最後のまとめだけ読めばOKです。

 

①戸建現金買いパターン

これはめちゃくちゃシンプルですね。

利回り15％で仕入れる場合は、総額8000万円

利回り18％で仕入れる場合は、総額6666万円

となります。

これはなかなか大変そうで、大学時代に達成は難しそうです。

 

②アパート

利回り10％築10年のAPを20年融資金利3％（諸費用7％＋頭金10％は自己資金）の場合で考えてみたいと思います。

年間家賃（利回り10％×物件価格）－年間返済（＝物件価格の6％）

＝CF

となります。

CF1200万円（月100万円）を達成するのに必要な物件価格をXとして計算すると

0.1X－0.06X＝1200万円　X＝3億円となります。

諸費用7％＋自己資金10％とすると、5100万円必要です。

 

またもう少し条件を緩和してシミュレーションしてみます。

利回り12％築10年のAPを20年融資金利2.5％（諸費用7％＋頭金10％は自己資金）の場合で考えてみたいと思います。

0.12X－0.057X＝1200万円　X＝19047万円　

諸費用7％＋自己資金10％とすると、3238万円の現金が必要です。

 

③現金買い戸建共同担保＋アパート

戸建を現金で買い、共同担保に入れアパートを買うことを藤岡さんは目指されているようですので、そのパターンで検証したいと思います。

 

・戸建ての条件、400万円利回り15％現金購入

・アパートの条件、2000万円利回り10％融資20年金利3％（諸費用7％のみ現金、頭金なしフルローン、共同担保戸建1戸）

上記で想定します。

今回はXは物件の数とします。

年間家賃（戸建60X＋200X）－年間返済133X　＝1200万円

で計算します。

物件数を表すXは9.4物件となりますので、CF100万円には上記戸建・アパートを9.4個づつ（1戸建につき１アパートのため）所有する必要があります。

その場合の必要な現金は、

400万円×9.4戸＋2000万円×9.4棟×7％＝5032万円

が必要な自己資金です。

条件を緩和してみます。

・戸建ての条件、400万円利回り18％現金購入

※価格ダウン（400万円→300万円）、利回りUP（15％→18％）

・アパートの条件、3000万円利回り12％融資20年金利2.5％（諸費用7％のみ現金、頭金なしフルローン、共同担保戸建1戸）

※ロットUP（2000万円→3000万円）、利回りUP（10％→12％）、金利ダウン（3％→2.5％）

 

今回はXは物件の数とします。

年間家賃（戸建54X＋360X）－年間返済190X　＝1200万円

物件数を表すXは5.35物件となりますので、CF100万円には上記戸建・アパートを5.35個づつ（1戸建につき１アパートのため）所有する必要があります。

その場合の必要な現金は、

300万円×5.35戸＋2000万円×5.35棟×7％＝2354万円

がCF100万円に必要な自己資金です。

 

現金有効活用を考えると戸建を共同担保に捧げて、頭金減らせるのであればかなり効率的です。

なお某コラムニストは、与信力がないので、4300万円のアパートで5000万円の融資を引く際に戸建6戸が共同担保に取られたらしいです。

 

CF月100万円に必要な現金の一覧

まずは上記をまとめます。

・戸建現金買い　利回り15％　　必要な現金8000万円

・戸建現金買い　利回り18％　　必要な現金6666万円

・アパート利回り10％頭金1割　必要な現金5100万円

・アパート利回り12％頭金1割　必要現金な現金3238万円

・戸建現金買い利回り15％＋アパート利回り10％フルローン　必要現金な現金5032万円

・戸建現金買い利回り18％＋アパート利回り12％フルローン　必要現金な現金2354万円

 

藤岡さんは、1年で500万円を貯めたとのことですが、大学卒業まであと3年弱ありますので、物件からのCFやシミュレーションよりも良い条件で取得できれば、戸建現金買い＋アパート共担購入作戦で達成できる可能性は十分あると私は感じました。そもそも1年で500万貯金する大学生というのがバケモンですがｗ

良い物件を買えるだけの行動力や融資交渉力などは並みの投資家レベル以上です、もっと良い条件で購入しそうです。

 

 

まとめ

藤岡さんの大学卒業までにCF月100万は一見無謀そうに見えますが、設定値が絶妙でかなり難しいけど、無理ではないギリギリラインなのかなと感じています。

大学卒業までにという条件なので、私のように留年すれば、達成はより現実味を帯びるのではと思います。

私の事例としても、現在業者仕入れ物件を除きCF120万円ありますが、現金はかなり投下しており、3000万円程度は家賃、給料、その他事業収入から入金していると思います。

以前楽待に出演したサムネイルですが、現金を使わず高金利でガンガン借りまくればいいというニュアンスの方が再生数伸びるかなと思いそんな感じになりましたｗ

しかし、あれはyoutubeでの演出です。

一応現金で買った物件もあるという話もしています。

 

物件を増やしていくには、日々貯金が必要なことは間違いないです！

しかし、現金があまりない45組の方々にも朗報です。

 

滋賀県にフルローンが出るように頑張る

怪しい宅建業者がいるらしいです。