皆様、ご無沙汰しております・・・

RJ７２号室です（＾＾；

 

新コロで、世の中が一変し

会社員の給与に「依存」しない生き方を模索しながら

アパマン・太陽光・不動産管理など

安定稼働に重きを置いており、新規物件取得は

まだまだ先のようです。

 

そして現在・・・

札幌にある、RC物件を保有して→２年が経過しようとしております。

 

そこで一旦、皆様に運営状況を報告したいと思います！

 

札幌RC　地下鉄徒歩５分程度　新耐震だけど築古

単身用２２室　駐車場６台

購入金額　９，０００万円

金利３、１％　返済期間２５年

 

↑上記の「スペック」を購入し、２年後の現在・・・

どんな事が起き、どんな状況になったかを

ダラダラ書いていきます（＾＾；

 

稼働状況は、ほぼ「満室」ですが・・・

やはり単身物件なので、入れ替わりは、それなりに

まぁまぁあります（T　T)

 

退去後の「原状回復」は１０万円程度

客付け「広告費」も１０万円程度

ストーブ・給湯器交換が数台で→１００万円程度

築古なので、ここまでは想定内です。

 

臨時費用の状況ですが・・・

wifiや、集合ポスト・宅配ボックス新設→９９万円

受水槽ポンプ故障による交換工事→７７万円

屋上防水工事→６５万円

なかなか「エグい」出費ですが、ある程度規模が大きいので

仕方ありませんね〜。

近い将来は、クラック補修からの→外壁塗装工事も

実施しなければなりません！

次の２年間で、工事費用を積み立てる事になります（T　T)

 

そして残債ですが・・・

２年間で→元金５００万円減、簿価６００万円減

残債よりも、簿価の減少が激しく進んでおりますので「債務超過」状態と見られます！

「債務超過」状態を改善させる為には・・・

繰り上げ返済を実施するか

金利交渉するか

工事をしまくって簿価を上げるしかありません（＾＾；

 

結果・・・

素敵な「管理会社様」のおかげで安定稼働♪

内部留保は確保出来るも→「修繕費」に当てる！

 

この物件を保有して→私的にお金を使う事は出来ませんが

他物件から、持ち出しもしていないので「優秀」だと思います♪

 

後は、繰り上げ返済で→改善します！

わかってはいるんですけどね〜（＾＾；