別のコラムでも触れましたが、私は東京23区のお土地様信者ですので、何よりお土地様の格を大切にさせていただいております。今回は土地の評価にあたって見てる点、考え方について書きます！

■土地で形式上見ている点

土地形状：整形地
接　　道：接道幅が長い（できれば角地）
接道種別：公道接道
権利種別：所有権

で基本見ています。

理由は、

①基本は持ち切りを想定しているため、再建築までイメージして、土地として扱いやすいものを選択しているから
②土地条件をどれだけ皆さんが気にされるか不明ですが、少なくとも私が気にしている以上、敬遠要素が無いものの方が再販もしやすいと考えるため

です。

■土地の多用途性について
（土地形状について）
整形地で探しています、と言いました。厳密には縦長とか、少し斜めとかは含めています。旗竿は買ったことがありません。ここの理由は幾つかありますが、1つには「最終土地にした場合の選択肢の多さ」を考えています。例えば、住宅地に旗竿で土地価格が2億円のロットだったとした場合、分筆して売るのが結構難しいので、2億のロットで住宅地として再販できるかというと難易度高いだろうなと（私はプロではないので違う意見があるかもですが）思うこと、そうなると、収益用での再活用しか望めないという事ですかね。土地の活用用途限定されるのが気持ち悪いからです。

（接道について）
「接道幅が長い」ものを好んでるのも同様の理由です。
長いものの方が、分割して再販したり、分割して2棟建てたりするにしても、上手くやれると想定するためです。角地も同様ですね。
※最もここは商業地では結構贅沢な発想で、中々ないですね。基本は接道幅が小さめの縦長な土地。ただガチの商業地なら、そもそも住宅地で売る選択が出てこないので、ロットが一定大きくても何とかなるでしょうし、その場合は場所が良ければ、いいかなと思っています。

また、土地の形状、及び、接道幅の長さ、は、建築において、採光の選択の幅を広げると考えています（建物設計の自由度が高い）。

（接道種別について）
「公道」にしているのは余り私が詳しくないのもありますが、私道よりは問題になる要素が少なかろうという考えです。プロに言わせれば、しかるべき対応をしっかりしていれば、きっとそんなことは無いんだと思いますが、私と同じように敬遠する方はいるであろう、と。

また、上述には書きませんでしたが、
当然、道路幅は大きい方がいいです。ただ、ここは価格への反映が結構大きいので、mustでは見ていません。建築できるボリュームと、土地の価格と、バランスがとれていれば飲み込むという感じです。価格相応ならいいです。とはいえ、一応は、6m以上を期待しています。
※6mだと容積率が住宅地で240％制限、商業地で360％制限、と、小ぶりの収益物件のサイズ感を考えると許容範囲な事が多いですし、歩いてても圧迫感はそれほどないためです。もちろん10ｍ以上あったりすると、うれしいのですが、このあたりを言い始めると、物件候補が全然無くなっちゃいますので。。

■多用途性の高さ⇒資産性の高さ、という考え

観点として、

「土地の多用途性が高い方が再販時に買い手が広域になる分、価格も底堅いであろう」

という想定に基づいています。

「資産性」とはよく言いますが、言葉にすると「沢山の人にとって欲しい物件であり、未来もあり続ける」ものだと思っています。

ですので、

①需要の高い地域で、
②土地条件が良く、
③立地も良い

が、「資産性が高い」なのかなって私は解釈しています。

そして、「資産性が高い」、の経済的な意味は、「売ろうと思ったら希望価格で直ぐ売れる」かなと！

だから、単に坪単価やエリアといった大掴みではないと思います。
実際私も細かく見ますので。

私をはじめ、色んな人にとって敬遠要素が無く、引きがあって、欲しい物件。

買うときは納得感も重要なので！

皆さんは土地の条件に付いて基準は設けられていますでしょうか？