私の周りに不動産投資家はたくさんいますが、不動産投資で破産したという話は聞いたことがありません。もちろん、破産するような人は表に出たがらないということも原因にあると思いますが。。。

また、銀行などから流れてくる任意売却の案件も、個人のケースは少なく、法人が本業のほうで資金繰りが悪化して所有不動産を手放さざるを得なくなったケースが多いような気がします。

本来、不動産投資はそれだけで破産する事が少ないリスクの低い投資だと思います。

 

では、どんな投資家が不動産投資で破産するのでしょうか?

私が話を聞いていて危険だなと感じたのはこのようなケースです。

家賃収入に対して返済金額が多すぎる(※返済比率が高すぎる)

(※返済比率とは家賃収入に対するローン返済金額の割合)

この方は

「借金なんて早く返してしまいたいし、銀行に金利を払うのはもったいない」

今は不動産以外に収入があるから、不動産は将来の年金代わりになればよい

と言っていました。

そして、金融機関から短い融資期間で借り入れし、家賃収入のほとんどをローンの返済に充てていました。

たとえ、家賃収入だけでローンの返済ができなくても、他に収入があるので、そこからローンの返済に充てられるとのことです。

確かにこの考え方は間違ってはいません。

しかし、万が一本業でリストラされてしまい、所有物件でたて続けに退去が発生したらどうなるでしょうか?

潤沢な貯金がない場合は、すぐにローンの返済や税金の支払いが滞り、結果的に物件を売却か自己破産せざるを得なくなります。

もちろん、ローンの返済が進んでいれば、物件を売却するだけで自己破産は免れるかもしれませんが

そもそもある程度、ローンの返済金額に余裕を持たせておけば、売却する必要もなかったはずです。

 

退場さえしなければ持ち直すことが可能

不動産投資をする上でもっともやってはいけないのが

ローンの返済または税金の支払いを滞ること

です。

一度これで自己破産になってしまったら、この不動産投資というマーケットから退場せざるを得ません。

こうなると二度とローンを組んで不動産の所有はできなくなります。

退場になることさえ避ければ、努力次第でいくらでも持ち直す事は可能です。

では、退場を防ぐにはどうすべきでしょうか?

 

頭金を多く入れる

ただし、頭金を入れるから安全になるわけではなく、

例えば頭金を入れて返済比率が60%の場合よりも

フルローンでも返済比率が40%の場合の方が安全です。

借り入れ金利を低くする

例えば1億円を20年 4.5%で借りるのと、20年 2%で借りる場合

金利4.5%の場合

返済金額 63.2万円

金利2%の場合

返済金額 50.5万円

約13万円も月々の返済金額が変わってきます。

 

融資期間を延ばす

金利が4.5%の場合でも融資期間を30年に延ばした場合

月々の返済金額は金利2%と同程度の50.6万円になります。

この場合、月々の返済金額が2%と同程度でも、そのうちの経費となる金利部分が多くなるため金利4.5%の方が税引後に残るお金は多くなります。

投資初期の資金が少ない段階では、キャッシュフローが多くなるので自己資金が貯まりやすく、次の物件の頭金にしやすいです。

融資期間を延ばせば、その分支払う金利も増えますが、それも経費になりますし、破綻するリスクを軽減できると思えば、金利という保険を払っていると思えばいいと思います。

理想的なのはこのようにキャッシュフローが出るような買い方で不動産をどんどん購入していきキャッシュが積み上がって来たら、自己資本比率を引き上げて、最終的に無借金の不動産を複数手に入れる事です。

今回のコラムのポイント

不動産投資でもっともやってはいけないのはローン返済と税金の支払いを滞る事

不動産投資からの退場を防ぐには返済比率が低くなるようにローンを組むべし

私のメルマガではコラムに書けないような不動産投資ノウハウも書いていますので、ご興味のある方は以下のリンクからご登録ください。