こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

市況感

 

ここで言う市況感とは、

市場に出ている不動産価格だけを指してはいません。一般的に用いられる言葉とは少し異なるかも知れませんね。

ただ、

明らかに感じる違和感があるので、今日は、雑感的なコラムを記したいと思います。

 

構成は

1.市況の変化について

2.戸建の在庫状況について

3.業者の動向について

4.今後の予測

以上で書いて参ります。

 

1.市況の変化について

※過去のコラムで引用したグラフ

不動産価格はこれまで10年スパンを一つの目安に上下を繰り返してきた過去がありますよね。上記のグラフは、私が実際に物件を購入した時期がグラフのどのあたりだったか振り返ったコラムで使ったものでした。

 

ここ楽待でも2017年頃にはマクロ経済からの市況感を語られる事が良くありました。

主には、

もう不動産価格は下がるぜ

という向きが強かったように思います。

この予測には勿論何も根拠が無かったわけではなく、語る人間はさももっともらしい根拠を付けながら、

今は売り時だ

今不動産を買う人間は馬鹿だ

と言っていた記憶があります。

しかしながら、

多くの予測に反して、不動産価格は下がるどころかむしろ上がり続けていますよね。。。汗

価格の頭打ちが囁かれるようになったのが2016年頃だったとすると

実に丸5年

が経過している感じです。

 

この5年が示すのは、

我々一般投資家において

長期スパンで市況を読み売り買いすることの難しさを表していると思えます。

 

しかしながら、

一般投資家は投資額に枠があるのも事実であり、

その枠の中で投資をするのであれば

理想としては、

底で購入出来るに越した事はありません

つまり、

購入したらある程度借金を返済して、財務状況の改善を図ることが不可欠な部分があるから、その間は追加投資は出来ないのが通常の不動産投資であり、

無尽蔵に規模拡大を続けられるような

異常な状況

は過去の一過性のものだった部分が強いです。

※多法人スキームや消費税還付、かきあげやオーバーローン等

本来はじっくり時間を掛けてCFを得ながら残債が減るのを待つのが不動産賃貸業であり不動産投資の側面だと。

 

しかしながら、

私の場合、規模的にも生業的にも、常に物件を購入する事を視野に入れていて、それはマクロ経済がどうであれ、そのスタンスが変わることはありません。

勿論、

投資対象には変化をつけて

いますが。。。

そして、

そのように毎年購入をする場合には、インカムゲインも勿論重要ですが、それよりもキャピタルの要素である含み益に強く拘ります。

この部分については、別のコラムにて

『利益率と利益額の関係』

というテーマで書こうと思いますので、今日は、あくまでも市況感についてのお話に戻ります。(1点だけ、私の知る上級者さんの多くは、投資額を落として利益率を上げて、利益額を確保している印象を受けます)

 

上にも通じて来るのですが、そのような思考の下、一年を通して購入を検討していると、

ほぼ毎年必ず

と言って良い程、

チャンスタイミング

があったと振り返ります。

 

つまり、

本コラムの主旨は、

一年の中での市況感

について述べたいのでした。

 

大体、チャンスを感じる瞬間には、

値下げ情報が増える

在庫が増える

傾向が出ますよね。

 

あと、

業者売主物件が少なく感じる瞬間

にもチャンスを感じる事が多いです。

 

長々と当たり前の事を書いておりますが、この辺りの変化を感じ取るには、常に、市場に触れていないと感じ取れない部分もあり、結局は、一年を通してアンテナを立てておかないととなっちゃいますね。汗

 

2.戸建の在庫状況について

っで、戸建の今はどうかというと、マジでヤバいくらい売れているのだろうと感じます。

例えば、私のターゲットにしている市場は少し前には100件近くあった物件情報が、7~8割方売れて、

残っている情報は本当に売れない案件ばかりが目立ちます。

特筆すべき点で言えば、

過去に私がスルーしてきた物件たちもほとんど売れてしまっている点

です。

勿論、売れたのではなく売り止めになったものもあるかも知れませんが、それにしても、酷いと感じるくらいに、市場にモノがありません。。。

こんな時には、市場には情報は集まらず、業者から直接紹介して貰えるように動かないとダメだと思っています。

 

3.業者の動向について

市場の変化に大きな影響を与えることが多い、買取業者の動向について、

物凄い違和感を感じています!(^▽^;)

どんな違和感かと言うと、

私は価格帯へ目線的によく業者と買いがバッティングする事があったのですが、

私が見送った物件を業者が買っている!!汗

過去にもそんな事が稀にありましたが、その時は、その半年~1年の間にチャンスタイムが来ました。

あまりにも仕入れが厳しい状況に置かれても、業者というのは仕入れを止めることが出来ません。在庫が少ない時には、利益率を落としてでも高買いします。(今、まさに私が見送った物件を購入しているのはこれだと思う。)

これは売れるから在庫がなくなるので市場との連動性もあるにはあるのですが、中には、どんくさい業者も多く、買ってはいけない物件を買ってはいけない金額で仕入れたり、捌けないままプロジェクト期限が近づくと、一気に値下げ攻勢に出たりします。

ただ、過去にバッティングしてきた頃よりもその傾向が顕著なので、将来、在庫処分に困る業者の率は2015年、2016年頃よりも多いのではないかと感じます。

 

4.今後の予測

なので、私的には

今年よりも来年の方が買い易いだろうな

と感じています。買換え案件はどうしても今年中に買わないといけないのが痛恨の極みですが。。。汗

 

ちなみに、

大家仲間と話していても、不動産はもう当面下がらないのでは?みたいな会話を聞く事もありますが、

あくまで個人的意見ですが、

下がると思って動いた方が良いと思っています。

これは2つ理由があります。

一つ目は、

市場に出回っている物件のスペックが悪くなってきている点

二つ目は、

今出回っている市場価格で含み益なしで買った場合、下がった時には身動きが取れない可能性が高い点

です。

 

この2つの理由を見て、冷静に、自分の目の前の物件には含み益が取れると思える物件を見つける事が出来る人は、そもそも市況がどうあれ、上に書いたような、常に儲かる物件を購入出来る人だと思います。

しかし、

ここの読者の多くはそうではないと思うので、

今一度!

帯を締めなおして購入活動に励んで欲しいと思います。

 

自戒も多分に含んだ雑感コラムでした。

 

今年残り3か月弱。妥協せずに指値を入れたいと思います。苦笑

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。