前回の反省

前回のコラム「新規アパート購入への道」では、滋賀県某所のアパートを紹介されたことを紹介しました。

やはり大事なのは地道な業者さんとの関係構築でたくさん物件を購入できるようにしないといけないと実感しています。

 

そんな中楽待出演でも見ていただいた業者さんからアパートを紹介いただきました。

 

アパートのスペック

場所　滋賀県某所　田舎　

価格　2180万円

満室賃料　年間315万円

利回り 14.4％

築年数　32年

構造　軽量鉄骨　ハウスメーカー施工

間取り　2DK×6戸

現況　満室　2室退去予定

駐車場　10台

土地面積　170坪（実勢土地価格約1700万円）

 

上記のようなスペックです。

挨拶に行ったのが、コロナワクチン1回目を打つ前でしたので、その日に見に行くことができず、翌日ワクチンの副作用で体調不良の中、アパート現地調査に行きました。

体調不良で動かないことが許されるのはサラリーマンだけで、物件を手に入れたい投資家には、体調不良など存在しないのですｗ

 

アパート現地調査と購入の決め手

同じ滋賀ですが、車で1時間超と遠く土地勘はありません。

事前にネットなどで調査したところ、賃貸市場は田舎だけどそこまで悪くない、近隣に商業施設もあるので、まあ悪くはありません。

空室率は15％と大津市より若干悪いレベル、広告料相場1か月でそこまで市場は悪くないかなと思ったのもいいかなと思いました。

正直、ビッグリバーアパートがかなり良かったので、そこと比較すると物件買えないので、このレベルのアパートも少ないのでありかもと思いました。

決め手となったのは、隣地です。

現地で確認すると、隣地にもアパートがあります。

なんとそのアパートは2DK8室にも関わらず、駐車場は6台しかありません。また6台のうち1台は検討中のアパートの敷地に越境しているため、クレームつけたら使えなくなり、5台になります。

現在は、2台を検討中のアパートから借りている8台を確保しているようでした。

また水道も検討中のアパートを越境しています。

なんと隣地アパートの所有者は高齢で近い将来売却の可能性もあります。

また管理会社（＝今回の売買仲介会社）が同じですので、売買の際はこの会社を通じて、声が掛かる可能性が高い。

駐車場を抑えているので他に方に売りにくいであろうと感じ、結構安く買えるのではと感じています。

そこに将来性はあるかもと感じました。

 

また隣地がないとしても、そこまでよくはないけど単体でも買っても利益は出そうなレベルかなと思いました。

 

いざ買付

紹介いただいた日の調査した帰りに、翌日に買い付けを入れました。

2180万円ですが、満額でいくほどではないかなと感じていました。

鬼の指値をしたかったのですが、私はジェントルマンです。

2000万円で指そうかなと思いましたが、仲介の方は2100万円でなら完全に確保できると自信がありそうでした。

こういう時にさらに指値すると決まらないので、言い値で受け入れました。多分ここでごねると流れて誰か買いそうな気がするというセンサーが働きました。

もちろん融資特約なしのノースキン作戦です。

銀行への事前相談は土日でしたのでなしです。

通常銀行に事前相談してから融資特約なし入れる方が多いですが、私は見切り発射で行きます。ほかに検討している方が週明けに銀行に相談するとか言っているようでしたので、いち早く抑えました。

指値後は表面利回りジャスト15％になります。

駐車場の確保が十分できているのが魅力でありかなと感じます。

個人的には、地方の場合駐車所なし利回り20％のアパートよりも駐車場全戸分以上の15％のアパートの方が客付けなどを考えると好みです。

 

まとめ

まだ契約できていませんが、来週契約です。無事このまま3棟目として購入できることを祈ります。あわよくば隣地のアパートも狙っていきたいです。

以上ビッグリバーを目指す大津のコラムです！