~このコラムはリアルにこだわる5年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記した実践コラムです~

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

 

<ファーストロジック社から招待を受けました>

<キチンと委任状を書きましたよ>

 

ワタクシ、何を隠そうファーストロジック社の株主なのですが、今週帰宅すると2021年7月期を終えての株主総会の招集通知が届いていました。

 

添付書類の事業報告には、以下の文言が。

 

(前略)

これらの結果、当事業年度の営業収益は1,716,451千円(前期比2.7%増)となり、営業利益は808,976千円(前期比6.8%減)、経常利益は809,149千円(前期比6.8%減)、当期純利益は497,951千円(前期比12.5%減)となっております。また、当事業年度のページビュー(PV)数は137,058千PV(前期比26.4%増)、「楽待」ウェブサイト会員数は263千人(前期比25.3%増)、物件掲載数は50千件(前期比5.4%減)となっております。

(以下、省略)

 

金融機関の融資も厳しくなり、加えてコロナ過の影響をもろに受けたはずの今期ですが、営業収益は前期比2.7%増、ここまでは良いのですが、

 

PV数:137,058千PV(前期比26.4%増

会員数:263千人(前期比25.3%増

 

と、どちらも大幅に増加しているではないですかっ!!Σ( ̄□ ̄|||)

 

PV数から類推すると、新しい会員が大幅に増えただけではなく、これまでの会員についてもPV数自体が減っていない=不動産投資をお休みしているわけではない、ということでしょうか。

 

そりゃ、買えないわけだ( ̄▽ ̄;)

負けずに行動あるのみですね!

さて、今回は久しぶりに速攻買付を入れた件について、コラムにて披露させていただきます。

 

 

本日の構成は、以下のとおりです。

 

1.業者からのLINE

2.資料請求

3.現地物件調査

4.現地ヒアリング

5.速攻買付

6.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

1.業者からのLINE

週末の金曜日、単身赴任先から自宅へ戻る新幹線の中で業者からのメールとLINEをチェックしていると、気になる物件が。

 

ブームのど真ん中?の築古戸建で駅からは遠く、立地は必ずしも良くはなく、詳しい情報は無いものの積算評価、表面利回りとも魅力のあるだったためLINEで資料請求をしたところ、担当者から直ぐに詳細資料が送られてきました。

 

 

2.資料請求と1次チェック

送られてきた資料をチェックすると、、、

◇相続案件で3年間、空室のまま放置されていた戸建
◇傾き、シロアリ等の被害はなく、ググった限りでは外観もキレイ
◇道路付け、地型も良く、積算は売価の150%以上
◇物件価格は500万円以下で利回りも10%台中盤、想定賃料も妥当

駅からは遠いものの駐車場があることから客付けは可能と判断し、直ぐに内見の予約を入れましたが、週明けの月曜日にブツ元から鍵を預かる予定になっているとの状況で、内見は早くても月曜日以降になるとのこと(゚д゚)!

単身赴任サラリーマンには、厳しい回答でした(涙)

ちなみに1週間くらいで買付が入らなければ、他の業者にも情報開示されるみたいです。

 

3.現地調査

そもそも3年間空家だったことから、内装は一定のリフォームが前提ですた。

サイアク建物がキチンとしたものであれば、後はリフォームでカバーすることは可能と判断。

決算書を作る予定だった土曜日に、担当者に了解を取った上で現地調査を敢行することにしました。

 

まずは外観。

見たところ外壁はチョーキングもなく、屋根を含めて目視できる歪み等はありません。

境界標を確認しながら敷地内に入り、外構、基礎にヒビや蟻道が無いことを確認。

 

ベランダ、軒天も年数の割にはキレイで、キチンとメンテナンスされていた様子が伺えます。

窓の網戸をスライドさてもスムーズに動きますし、サッシ、窓、玄関扉に歪みもなさそうです。

擁壁が少し気になりましたが、私の中では許容範囲です。

 

内装のリフォームで100万円程度を使ったとしても十分にペイする金額でしたし、今までにはない物件だったことから、経験値も積めることを含めて「GO!」と判断しました。

 

 

4.現地ヒアリング

一旦、近くのコンビニに待避、賃貸事情をヒアリングするためにスマホで周辺の不動産業者を検索します。

 

1軒目に飛び込んだ業者では「ウチは賃貸はやらねえよ!」と冷たくあしらわれたのはご愛敬ですが、その他の業者では想定賃料とされていた60千円と、土地として売却した際の相場について確認をしました。

 

A社では

・家賃相場は55~65千円+駐車場が6千円
・土地値の相場は350~450千円/坪(この物件は約200千円/坪)

 

B社では

・家賃相場は60千円前後、55千円なら固い
・土地値相場は400千円/坪だが、少し狭いので300千円/坪くらいで見るべき

いすれも、物件価格については「安い」との評価でした。

 

 

5.速攻買付

再び近くのコンビニに待避し、担当者に電話を掛けました。

 

ジ:今、現地に来てまして、、、私、買付入れます!

担:本当ですか!?
  物件はどんな感じですか?(おまいう?)

ジ:中は分からないけど、建物自体は年数の割にはメンテされてて十分使えます。
月曜日にブツ元さんから鍵を預かったら、中を見て写メを送ってもらっていいですか?

担:わかりました。
  買付はウチのフォームがありますので、送信します。

ジ:他に買付は入ってますか?

担:いえ、ジュニアさんが1番です。

ジ:ありがとうございます。
  ただ、私は融資を使いたいので融資特約付きになりますが、大丈夫ですか?
  現金優先とか、ありますか?

担:それもブツ元さんに聞いておきます。

ジ:融資は最短で審査してもらうので、何とかお願いします!

 

と、電話で最大限のコミュニケーションを取りながら、自宅に戻り買付証明書を送信しました。

 

本来であれば、法人名義にしたいところですが、ロットも小さいですし、実績のある個人名義で公庫に頼るのが最短だと思います。

ロットが小さい、ということは現金買いにマクられる可能性も十分にあるでしょう。

 

結局スピード勝負になることを想定しています。

 

公庫への融資打診についても次回以降、コラムにさせて頂きますので、上手くいくよう祈っていてください。

 

6.最後に

冒頭に書きましたが、楽待自体のPV数がそんなに増えているとは思いもしませんでした。

 

その割には、「いいね」が増えません!!(しつこい?(笑))

結構、ショックだったんです(笑)

読者の皆さん、相談室に行っちゃったのかな?

 

 

今回のコラムは、如何でしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。