前回の反省
前回のコラム「業者しか使えないレインズが使えると役にたつのか」では、レインズのなどを業者歴が浅い私なりに紹介しました。
まあレインズにはあまりいい情報は落ちていませんが、たまに落ちていることもあるので、パトロールはした方がいいかなというレベルかと思います。アットホームや楽待の方が全然買えると思います。
なお商談中のため詳しくは書けませんが、最近楽待に出ていたRCに買付入れています。
今回は、宅建業者になるとどんなメリットとデメリットを紹介したいと思います。
宅建業者とは
宅建士と宅建業者の違いを理解していない方が何人か私の周りにいたので、軽く説明します。
・宅建士
→試験に合格し、研修を受けて登録した人のことを指します。
宅建士証という免許証のようなものが貰えます。
試験合格の効力は一生涯ですが、合格しただけでは宅建士にはなれず
実務研修(2日間 1.5万円前後）と登録費用（資格登録手数料37,000
円、宅建士証交付申請手数料4,500円）が必要になります。
正直大家さんは宅建合格しても、業者にならないのであれば登録まで
は不要かと思います。
・宅建業者
法人または個人が宅建業として取引をする許可を得ている業者のことをいいます。短期転売、仲介、分譲などができるようになります。
今回は宅建業者のメリット、デメリットについてです。
宅建業者になるメリット
①レインズが使える
前回のコラムからの話になりますが、業者になるとレインズが使えます。
②短期転売ができる
合法的に後ろ指をさされず短期転売ができるようになります。
開発までやる方は少ないと思いますが、転売したら儲かる物件を買って転がすのはいいのかなと感じています。
③プロジェクト融資が受けれる
上記短期転売用の融資、いわゆるプロジェクト融資が使えるようになります。私もレオパレスを購入していますが、プロジェクト融資で借りています。
④取引相手からの信用度が上がる
ぶっちゃけ楽侍(仮名)から問い合わせする投資家はしょーもないことを聞い聞いてきたり、なかなか買付も出さない、買付出しても取り下げたり、融資が通らず決まらないなどなど無責任な言動をする方がかなり多いらしいです。正直、中途半端に間違った知識があるため、エンドよりめんどくさい人も多いと友人の宅建業者が言っていました。
なお私の業者としての実体験では素晴らしい洗練された常識がある投資家の方々しか接したことはありませんのでわかりません。
業者免許があると、相手方からはまあ投資家に売るよりも事故るリスクが低いので安心です。クレーム言い出す人も少ないと思います。
⑤契約不適合責任免責で購入しやすくなる。
販売するときに相手方が宅建業者の場合は契約不適合責任免責で売却できます。売主に安心材料となります。同じか近しい価格なら業者に売りたいと思う方はいると思います。
宅建業者になるデメリット
①金がかかる
入会金で150万円、年会費7.2万円かかり、事務所の用意も必要です。
大家業だけなら必要ないので、メリットがあるのか判断してほしいです。
②契約不適合責任免責で売れない
宅建業者が売主で販売する場合は、契約不適合責任免責で売れなくなります。
例えば、土地に残骸が埋まっていた、RCで配管に不具合があったなどかなり瑕疵が発覚し、相当な費用が掛かることも多いです。
これは結構なリスクですが、自社が売主になると免責にはできないので、トラブルを回避するような、守りの重説での契約が望ましいです。しかし、こちらに有利すぎる条項ですと相手方に警戒され価格交渉される可能性にもなりますし、難しいところです。
③契約不適合責任免責で買うしかない
優先して売ってもらえるので、買う際のメリットにもなります。しかし契約不適合責任免責で買うのは木造とかならいいですが、RCなどではリスクがあります。
④事務手続きが面倒
業者登録の事務手続きは丸3日作業ぐらいで死にかけました。
兎に角面倒で、5年ごとに更新もあることを考えると億劫ですが、免許番号2になれるのはうれしいです。
まとめ
上記のようなメリットデメリットがありますが、個人的にはある程度本気でやっていく方は免許取ってもいいのかなと思っています。
仲介や開発をするのであれば当然取得すべきですが、宅建業を本気でやる気がない方でも大家さん出身で業者登録している方は多いです。
また売却や融資などを考慮して、宅建業の法人と賃貸業の法人で分離しておくのがいいのかなと考えています。
特に消費税課税業者になると売却時に建物分消費税がとられるのはダメージ大ですので、賃貸業の法人は非課税業者を維持するのがいいと思います。
しかし、宅建業を登録するにも宅建士に合格しないといけません。
17日は試験ですので、
受ける方は頑張ってください！
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