こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

配管の詰まり

 

大家をしているとほぼ必ず経験するであろう配管の詰まり。

皆さんは、入居者ないし管理会社から連絡が来た時に、

対処方法がすぐに浮かびますか?

そんなの当たり前だと思える大家さんの為にも、別観点の豆知識をお届け出来るようなコラムを書けるように頑張ります!!汗

また、

対処方法が思い浮かばない読者の方は、このコラムでマスターしておいてください。きっといつか必ず役に立つと思います。

 

先日も、

所属しているサロンで比較的歴の浅い大家仲間の方が配管詰まりについて相談されていました。単純な詰まりなので、特に大事でもありませんし、お金で解決できる問題ですが、対処の仕方を間違えたままだと、ちりつもで、長いスパンで見ると大きな出費にかさばる恐れもあります。

また、

対処方法を間違えると、

問題が大きくなるリスク

もあると思うのでコラムにしようと思ったのでした。

 

構成は、

0.詰まりの前兆

1.配管詰まりの種類と対処法

2.費用感について

3.必需品について

4.新しい対策方法

5.おわりに

以上で書いて参ります。

 

我ながら、配管詰まりについて、丁寧にコラムを書くあたり

真面目か!?

と思います。笑

でも、困っている人を見かけたからニーズはあるのだろうと信じてます。。。願

0.詰まりの前兆

まず、絶対に知っておくべき基本事項として、

配管の詰まりは前兆がある

ということです。

 

知らない人いたら良かったですね。これで既に配管詰まりによる事故の50%は防げます!(あながち嘘ではありません。)

 

詰まり始めると、配管の隙間が少なくなるので排水時に、

ポコポコ音を立てる

ようになります。

これが前兆なので、この時点できちんと対処すれば、詰まりからの階下への漏水とかゲンナリする事故は未然に防げます。

そして、

それを入居者が理解しているかいないか?

が非常に重要なので、入居時に案内を配ってあげるだけでも全然結果は変わってくると思います。(私はゼロセンチ大家で入居者との距離が近いので、何かの折に説明したりするので、特に案内を配ったりはしていませんが)

1.配管詰まりの種類と対処法

まずは、配管詰まりの種類とその対処法を簡単にまとめます。

 

①キッチンシンクからの逆流

これは、大体が油の塊が原因です。この状況は深刻なので、大至急対処しないといけないと思います。逆流してシンクまで水が出て来るということは、当たり前ですが、配管内の水は一杯の状態です。

これが、

居室内の配管だけ、トラップの詰まりならばまだラッキーですが、

共用桝付近

の配管詰まりだと、業者手配事案だと思っています。

 

ちなみに、

詰まり場所の推定をするには、一旦水が引いた状態から水を流して

どれくらいの時間で水がシンクに上がってくるかでおおよそ判断がつきます。

直ぐなら近くなのでトラップに異物が詰まっただけかも知れませんし、ある程度してからだと離れているので共用部分の恐れがありますね。

ただ、常に配管内の水が詰まっている状態だと判別しずらくて厄介ですので、入居者が詰まりに気づいたタイミングが早ければ早いほど特定もしやすいので、やはり、入居者への知識付けは重要とも思います。

 

②洗濯排水詰まり

経験上、余程不潔な入居者でない限り、ここより先にキッチンやお風呂が詰まる気がしますが、防水パンと洗濯ドレンの繋ぎに洗濯物の繊維の塊などや防水パンの埃やゴミが詰まったりは稀に起こり得ると思いますが、こんなことで業者を呼んでいるようでは、カモ大家まっしぐらです。

ヒアリングして、入居者ないし管理会社担当者に指示して改善することも多いかと思料します。

 

③トイレ詰まり

大きく分けて3つの詰まりが考えられます。

❶便やトイペの詰まり

これはラバーカップでボッコンボッコンやれば簡単に解消できることが多いです。しかし、共用配管当たりで詰まっていたりすると、少量のトイペでも詰まる可能性があるので、私は入居者にトイペの量を聞いたりします。(我ながらゼロセンチ大家だなあと思います。苦笑)

ラバーカップを知らない人はググってください。一家に一個は必需品です。(勝手にそう思っている)

なので、特にファミリータイプの入居者などには100均やホームセンターで買って自分でやってもらったりもします。(子供が詰まらせたりするケースもあるので言いやすい)

注意点は、

詰まり解消が容易でなかった場合

です。

上で述べたように、共用配管や継手部分、共用桝で詰まっているのが原因だと大事なので大至急業者事案です。過去に経験しましたが、時既に遅しだと、共用廊下などにある汚水桝から〇ん〇水が漏れ出て大惨事になるので。。。

ラバーカップで詰まりが抜けたけど、何となく遠くで詰まっていそうだと思ったら、汚水桝のチェックをしましょう。築30年もすると、桝内の無筋のコンクリートが砕けて穴を塞いだりしています。

 

④お風呂の詰まり

これもキッチン同様、油やら髪の毛が詰まっている場合があります。

他の詰まりでもそうですが、特定の部屋で詰まりが発生した時は、同じ排水系統の部屋に連絡をとるようにしています。同じ排水系統かどうかは竣工図面の配管図を見れば分かることが多いですが、古い物件だと図面通りに配管されていないことなんて茶飯事なので注意です。

まあ、出先だったり、図面が見れない時には、まずは階下の末尾が同じ号室に確認するようにしています。例えば、303号室で詰まりが出たら、203や103に確認するみたいな話です。もしくは私の物件では、2部屋の排水が共用部の縦管で繋がったりするので、隣の部屋に確認する物件もあります。(念のため)

 

ここまで詰まりの種類を書きましたが、

個人的には、経年の蓄積による

白い油の塊

が共用桝で詰まった以外であれば、

 

大体!

ピーピースルーF

※パイプフィニッシュの業務用みたいなものw

で事足ります。ググって、1つ2つ常備しておいて損はないです。1つ1600円程度です。

 

今日も仕事の帰りに30分程度で物件のピーピースルーしてきました。笑

 

2.費用感について

さて、ここからは費用感について目安を書きます。

まずは、配管詰まりの緊急対応の費用感。

私の業者は30,000~40,000円程度です。幅は作業時間によりますが、大体3時間以内なら3万くらいで、半日かかったりすると4万超えます。

一見さんや管理会社経由だと4万円以上とられると思います。

故に!

なんでもかんでも緊急対応させないでも大丈夫なようにと思ってコラムを書いております。(ああ、すでに配管詰まり如きに3,000字になりそうです。苦笑)

そして、高圧洗浄作業ですが、

戸数との相談ですが、単身用アパートで12世帯くらいまでなら普通に暮らしのマーケットなどで高圧洗浄機を持っている水道業者さんがいれば安くでやってもらえると思います。先日、サロンで相談された方は、10戸の高圧洗浄作業をやってもらい45,000円でした。結構良心的だと思います。(作業時間は戸当たり15分程度)

 

私が保有するような比較的規模の大きなファミリータイプとかだと、大体が高圧洗浄車対応になるかなと思います。

メンテの目安ですが、分譲マンションなどは毎年やったりしていますが、

築年数が古い管は、

むしろ高圧洗浄をすると割れたりする恐れがあるので、

私はファミリータイプで2、3年に1回程度。あとは、都度ピーピーのつもりで年1回あるかどうかです。

ちなみに!

単身用は油を使う料理をそのままキッチンに流すような国籍の人がいないかぎりは、築30年でも詰まったことが無いアパートもざらにあります。なので、私は単身用で高圧洗浄作業を定期でやったことは一度もありません。(ピーピーで十分!!笑)

 

ちなみに高圧洗浄車での費用感ですが、リースがエンド出しで約6万円が相場なので、小世帯で依頼すると損をします。

私の目安は、

戸当たり4,000円

くらいです。

実例は、

35世帯で戸当たり3885円。

22世帯で戸当たり3681円。

共用桝の数で少し高低します。

私はビル管理系の会社に付き合いもあり挟んで発注していますので、

原価的には2,500~3,000円程度かと思料します。

 

3.必需品について

上に既に書いていますが、必需品を列挙しましょう~♪

3つ挙げます。

・ラバーカップ

・ピーピースルー

・ビルメンテ系会社とのコネ

 

管理会社は、私と同様にビルメンテ系会社に丸投げか、水道業者の緊急対応くらいしか出来ないところも多いです。例えば、単身用アパートを新築してそれを管理しているような素人業者はノウハウなかったりもすると思います。

私のようにファミリータイプやテナントビルを保有している大家さんは、ビルメンテ系会社とのコネがあると色々と助かります。

・受水槽系事故

・給水ポンプ系事故

・EV事故

・定期清掃

勿論、本件のような配管系事故の時に、24時間体制で電話受付をやっているので。笑

 

4.新しい対策方法

もうだいぶ長くなってきているので、これはまた別の機会に詳しく書くかも知れませんが、分譲マンションの大規模修繕の一つである配管取り替え工事ですが、

最近、

配管更新工事

という名目だったと記憶していますが、配管を取り換えるのではなく、樹脂系の薬剤を配管に流し込み内側からコーティングする工法が、

延命的観点

    と

費用的観点

から注目されて取り入れているマンションも多いようです。

これは、配管の長期修繕計画が大体35年周期だと思われますが、新設しても建物全体が築70年まで建て替えないとも限らず、費用対効果の観点から延命の策をとるようです。

しかしながら、

延命の効果がどれほどまでかは実績も多くはないので、管理会社や業者もあくまでも延命だと言いのけると思います。。。汗

 

ちなみに、豆知識ですが、どうやら配管の寿命も、

水の質でだいぶ異なる

と先日大京の営業マンが言ってました。

神奈川県は上記35年周期で上手く行っている感じですが、都内は、25年で大規模修繕したりするようです。

 

5.おわりに

いかがでしたでしょうか?

実際に経験した時の心労を振り返り、読者の皆さんの役立つコラムを心がけて

詰め込みました!

日頃の運営で泣く人が減りますように。m(__)m

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。