前回の反省

前回のコラム「初心者は絶対宅建合格すべき」では、特に銀行攻略に使えるのでぜひ取得を目指してほしいと思います。

なお今年の合格予想点は34~36ぐらいとのことです。

ボーダーラインの方はざわざわかなと思います。

私も2回目は1点差でしたので、ざわざわして落ちた時のショックは大きかったです。

 

では本題に入ります。

私が買おうとしてたぼろ戸建を新築建売最大手の海老蔵HD(仮名のグループ会社が購入しました。

その物件の価格どうなったのかなどについて分析したいと思います。

 

当該物件について

私の事務所(大津市)の斜め向かいで築50年の戸建が売りに出ていました。

当初は700万円という法外な価格でしたが、480万円まで下がり、元付がよく取引がある某大手仲介でしたので、私にも買いませんか?という打診がありました。

以下のスペックです。

・立地 滋賀県大津市坂本 新快速が止まる駅徒歩8分

    スーパー徒歩30秒、私の事務所の斜め向かい

・土地面積 25坪

・上物 4DK 中はボロボロ、設備要交換

・駐車場 1台軽自動車のみ

・土地形状 擁壁などがないきれいな平地、長方形(間口狭い)

・改装後想定賃料5.2万円

こんな感じの物件です。

改装に100万円程度かかるなと思いましたので、利回りで考えると480万円は高いなと思いました。

私の提示額は350万円です。

なお私の斜め向かいの事務所(27坪、平地、長方形で間口広い)を350万円で購入しており、同じぐらいなら買ってもいいかなと考えていました。

それでも利回りで考えると実質13%ぐらいになりますので、そこまで買いではないかなと感じておりました。

まあ近いし、買えれば買うかという感覚です。

もしかしたら通るかなと少し思いましたが、業者にとられました。

しかも満額の480万円ですのでお話になりません。

その業者が建売最大手の海老蔵HDです。

海老蔵HDは有名な歌舞伎役者の市海AB蔵(仮名)がCMキャラクターを務める会社でローコスト新築住宅を得意としています。

1年間で46000棟の新築を販売するという驚異的な会社です。

 

海老蔵HDの新築販売について

先述の通り近所ですので、解体の案内が来ましたが、裏面に新築予定の物件の案内がありました。

特定できる情報を消して、掲載します。

販売価格 2280万円

構造 木造スレート葺2階建

間取り 3LDK

建坪 24坪

駐車場 普通車1台、軽自動車1台

ガス プロパン(ここら辺は集中プロパンのエリアです)

完成時期 2022年1月下旬 本日解体開始 納期約3.5カ月

こんなスペックになります。

滋賀のめちゃくちゃいいとこではない、分譲地ではなく古い住宅の一角だけを新築しての販売なので、こんなもんかなという価格です。

 

海老蔵HDの想定利益

私なりに推定してみたいと思います。

・土地代金  計590万円

古家付き代金480万円

諸経費 45万円

解体費用 65万円

※安い解体屋探していましたので、ナンパして価格聞き出しました。

以前紹介したジモティーでトラブルを起こしている危険な業者辻井商店(仮名)より安いです。

今度外構工事などの下請けもナンパして聞き出します。

 

・建物代金 1300万円

本体付属 1200万円

外構工事 100万円

※私が発注した場合それぐらいするのではとの想定、海老蔵HDの原価はさらに安く1000万円程度ではと想定。

 

・販売諸経費 75万円

 新築瑕疵担保保険 7万円

 仲介業者への手数料 68万円(税込3%) 

 ※最近自社サイトでの集客を強化し、業者への手数料削減を進めているので、地元業者は死にそう。

 

合計原価 1965万円

売出額 2280万円

差益 315万円+建築での利益

となります。

あくまで私が建てたらという算定でやりましたが、この利益では値引きなどすると結構しんどいのではと思います。

実際は、上記よりもよりローコストで建築するノウハウがあるので、比較的高くても土地を買えると感じました。

また強いのは資金力です。

この基本仕入れても抵当権ついていません。多分一括で借りてそのお金を各物件に抵当付けずに回していると推定します。

私のような弱小業者がやると物件ごとに抵当権付けて余計なコストも発生するので、さらに少ない利益が削られます。

この領域では、圧倒的力があるので、海老蔵HDが今後も無双していくとのではないでしょうか。

 

まとめ

新築戸建として採算がとれる形状が良い土地は海老蔵HDなどが抑えてしまい、ぼろ戸建投資家以上の高値で買うことが多いため、土地として価値が高いぼろ戸建を探すと価格が上がってしまう傾向があると思います。

最近感じるのは、仮に利回りが下がったとしても海老蔵HDが買取もできるレベルの物件を仕入れることの方が利回りが低くてもリスクは少なく安全だなとも感じます。

特にボロ戸建を買われる方は利回り=正義となりがちですが、出口も意識して投資するのもありかもです。

 

以上 擁壁、テラスなどを問題児を多く抱える

大津カイジのコラムです。