最近はアベノミクスの影響で、不動産価格が高騰してきています。

ここ数年物件を見ている感覚では表面利回りが２％ほど低くても買われている状態です。

すでに不動産投資をやっていて、物件を複数持っている人にとっては売るのに良い状況といえますが、これから不動産を購入したいと思っている人にとっては悪い状況といえます。

一方で、物件を複数所有していて最近肌で感じるのは、ここ数年で家賃相場が下落し、空室が埋まりにくくなっているということです。

家賃下落の原因としては明らかに需要と供給のバランスが悪化しています。

というのも、相続税の増税と消費税の増税を見据えて、ハウスメーカーが地主さんに

「節税のために新築アパートを建てませんか」

という営業をたくさん行った結果、新築アパートが乱立しはじめているのです。

アパートが乱立した結果、新築でもなかなか入居が決まらず家賃の値下げ合戦となり、新築が下がるのに引きずられて中古アパート・マンションの家賃も低下してきています。

 

低い利回り、家賃の低下傾向、賃貸物件の需要と供給の悪化と投資用不動産を購入するには好ましくない状況と言えます。

 

それでは、今は物件を買うべきではないのでしょうか？

 

 答えは

 

物件次第

 

になります。

 

買うべきでない物件

うまくいっている収益物件のオーナーは地価動向に敏感なため、最近はかなり強気です。

こういう物件は無理して売らなくても問題ないので、このような売主を相手にしていても希望の金額で購入することはできません。

 

狙うべき物件

オーナーが歳を取ってやる気がない自主管理大家さんの物件で、残債がないまたはとても少ない物件

管理が行き届いてないために空室が多い物件

相続で家族が売り急いでいる物件

任意売却などの訳あり物件

いずれの物件も売らざるを得ない理由、急いで売りたい理由があり、心理的に売主が弱い立場になっています。こういう物件の場合は指値も通りやすく希望の金額で購入できる可能性が高いです。

初心者には敷居が高く感じるかもしれませんが、ちゃんとこうやってコラムや書籍を読んで勉強していれば、何もしなくても入居者が決まっていた時代をまだひきずっている、えらそうな大家さんには負けません。

むしろこういう物件は大家力を高めるにはもってこいです。

 

ただし、不動産投資に労力をかけられない人や、行動力のない人、コミュニケーション能力に自信がない人は、うまくいかない可能性がありますので、こういう物件は避けてください。

 

上記に当てはまる人は、たとえ利回りが下がっても、新築などの手がかからない物件をオススメします。

 

今回のコラムのポイント

運営がうまくいっている物件は、急いで売る必要がないため、売主が強気で価格交渉は難しい

何かしらの問題のある物件は価格交渉しやすく、運営次第でお宝物件になる可能性がある。

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