こんにちは！　黄昏族の不動産投資家やんつです。　膨れ上がった４５万円の滞納！

はたしていくら回収できたのか！？？？　 前回の続きです。

 まだあった！　管理変更の理由

２棟目のＲＣマンションにおいて、ついに管理変更を決意したいきさつを前回書きました

1）月次報告の違算

2）滞納金の発生

の２つがその理由でしたが………実は、もうひとつ原因がありました。

3）客付け力への疑問　　　　　です。

前回書いたように管理会社のＡ社は建設会社系で、そのせいか建物のメンテナンスに

関しては色々提案があるんですが……これ修繕しましょう！、とかお金のかかる話ばかり…

一方募集に関しては、ネットの掲載まではするものの自社での客付けをしない会社でした。

仲介さん頼みです。

それなりに、近隣にある仲介会社さんへの訪問、アピールはしてくれましたが、

どうしても他力本願が主体では、苦戦すると広告料の積み増しとか、打ち手が限られます。

ある時期、３室立て続けに退去が重なったことがあり、埋めるのにとても苦労しました。

当時は他と比較するほどの情報は持っていませんでしたが、漠然とした不安を感じていました。

最初は「こんなものなのかな？？」とも思いましたが、３つが重なれば決断せざるを得ません。

教訓：

　　　　　管理会社は　何はなくとも客付力！！

市況の厳しくなる中、これは外せないと思います。

更なる憂鬱な日々の始まり………

管理変更を決意すると同時に、まずは「委託契約」の内容確認です。

２年契約ですが幸い満了前でも２ヶ月前の通告で解除可能なことが確認できました。

あとは新しい管理会社の選定です。何件かのコンタクトの後、２カ所に絞り込んで相見積を取りました。

同じ轍は踏まないように、委託条件や募集スキルを慎重に検討です。

最終的にコストや熱意を考慮し、今のＥ社さんにお願いすることを決意。

さぁ、これで準備が整いました。

「すんなりいくんだろうか？………」　「もめたらどうしよう………。」

不安がつのります。　　(>_<)

そもそも滞納自体は大家の入居者に対する債権なので、管理会社さんに逃げられたら

自分で回収するしかありません。

専業大家さんには当然の話かもしれませんがサラリーマン兼業としては

そんな事態は避けたいところです。

（何せ若い独身男性主体で、そもそも滞納するレベルの方ですから

電話だけでは済みそうもなく……　といって在宅時を捕まえるのも苦労しそうです）

ただでさえ胃痛のところ、創造しただけで憂鬱な日々………。

いざ、通告！

管理会社に直接の債務は無いとはいえ管理責任はありますから、その履行を強く求めるしかありません。　意を決して定例会で通告いたしました。

 さすがに担当者は驚いたようで、顔色を失っています。

今日は上司の方が不在とのことで、急きょ翌週も度打ち合わせることになりました。

翌週、上司同席のうえ（前回空約束をした張本人！）、再度理由説明です。

　　　　　　　　 

「う～ん。　色々不手際は合ったかと思いますが、今後の改善に努めますので

考え直して頂けませんか？」　と、まぁ当然？　の慰留。

「前回も改善を約束して頂きましたが、その翌月の報告書にもミスがあったのは

ご存知でしたか？」　と、カウンター

「えっ！！　　そんなことが………　　　。」　　さすがに効いたようです。

細かなトラブルの数々を説明して、ようやく　　　「仕方ありませんね………」

　　（そもそも、空約束したあとチェックしてないじゃろがぁ～！！）

結局この日は管理変更の了承まで。　肝心な残務確認は次回に持ち越しです。

損害請求

口頭だけでは押しが弱いかも、ということで文書を作成しました。

どこまで強気で出るか？？？悩ましい所です。　開き直られると辛いです………

とはいえ、頭に来ていたので、迷った末、管理費の一部返金を求めました。

　（この管理レベルで管理費だけは満額って、酷いと思いません？？）

あの惨憺たる月報のチェック工数として労働対価4万円を請求することにしました。

もっと高くしたかったのですが、この時点では実損があったわけではないため遠慮しました。

後は残務の確認です。

①保証会社の確認　→新しい管理会社さんと取引が無い保証会社の場合、色々面倒なようです。

②入居者契約の引き渡しと鍵の引き渡し

③入居者への変更通知　→家賃振り込み口座が変わりますので一般的に新旧の会社の捺印で

通知します。　大家を含めて３者捺印のケースもありますので、要確認です。

④その他管理業務に関する残務

⑤滞納の早期回収の依頼（これが最大の難関！！）

⑥管理費の返金請求

期限を区切ってメール又は文書にての回答を求めました。

 

実は新しいＥ社さんからは　「残務が残ればやりますよ」とは言ってもらっていましたが

いきなり甘えるのも心苦しいですし、入居者からみても以前の家賃を別の管理会社に払う訳ですから抵抗やトラブルも考えられます。

なんとかＡ社に責任とって欲しいところです。

 その後、Ａ社からは残務について、「頑張ります」とメールが来ましたが

返金についてはノーコメントでした。

 それから一か月………

　　　　　　　………　待つこと一か月　………

 

な、なんと　全額振り込まれてきました！！

ば・ばんざーい！！

 　　　　　　　　　

やればできるじゃん！！

………ん・まてよ………

ということは……　今まで、真面目にやって無かったんじゃね？？

考えてみれば、督促状・電話連絡だけで実訪問はほとんどありませんでした………　orz

 グッバイ！　滞納！

新しいＥ社さんは入居者の入金が月をまたいでも、大家には全額振り込んでもらえます。

まずは管理会社が自らの責任で回収するスタンスです。

さらに感心したのは、若い女性営業が全戸挨拶訪問したことです。

若い男性も見目うるわしき女性からよろしくと挨拶されれば、滞納するわけにはいきません！

　　Ｅ社さん！　グッジョブ！！　　（このアイデアは秀逸です！　お試しあれ）

それ以来、「滞納」の文字が小生の大家業から消えました………

ということで損金も発生せず、サラリーマン大家として無事ピンチ脱出です。

　　（悲惨な結末を期待していた方。　ごめんなさい…　　m(__)m　）

今考えても、ラッキー？でした。もし未納が残っていたら…全額回収の自信はありませんでした。

その後、アカデミーの仲間に聞くと管理会社とトラブルの末、管理変更したケースが多々ありました……　　管理会社の旧態依然とした体質と投資家の期待値とのギャップは大きいようです。

 　大家業。　管理変更を、くぐり抜けての　一人前！

 今回も最後までお読みいただきありがとうございます。

このコラムも数を重ねてきました。　まだまだお伝えしたいこともありますが

そろそろ次の作戦に専念しようかと思います。この辺で一区切り……

次回が最終回の予定です。