私達の投資戦略シリーズ3話目(最終回)です。

 

最終回は不動産投資の初心者の私達が、

キャッシュフロー1千万円

を目指す取り組みを通じて、これからCF1千万円を目指す投資家にサジェスチョンを与えたい!と願う我々(初心者の)先輩からのメッセージです。

早速参ります!

 

ファイナンス

私が手にする教科書には、不動産投資は「企画」「ファイナンス」「運営」「税務」4要素があると書かれています。

また、不動産投資での成功可否は、「企画」「ファイナンス」で8割が決まると教わりました。

今回は恥ずかしながら、不動産投資の初心者である私達の「ファイナンス」を取り上げます。

借入の「金利」より「期間」にこだわる

 前回のサブテーマは 「初期」は徹底的にCFにこだわる!でした。

 

借入の要素は「金額」「金利」「期間」の3つです。

初期の頃は「金額」を多く「金利」は低く「期間」は長くしたいところですが、そう都合良くは行きません。

 

初期の頃に徹底的にCFにこだわる場合、借入側の姿勢としては、金利は金融機関に譲り交渉せず、期間を伸ばす交渉を行うほうが、成立しやすい印象があります。

 

小ぶりな物件で月額の返済額を見てみます。

 借入額 3千万円

 

 金利  2.4%

 期間  20年間

 返済額 15万円(月額)

 

 金利  1.6%

 期間  15年間

 返済額 18万円(月額)

 

この通り、少々の金利差より期間を伸ばす方が、返済額を抑えられます。

 

但し、この手法で資産化が遅いという弊害もあるので、CF1千万円などの目標達成後は、自己資金を多く入れ借入期間を短くするなどして、資産化を早めることも検討したいところです。

 

例外的に、地主など元々資産家の方は、保有資産を背景にフルローン・オーバーローンで突き進むのもアリかなとは思います。

 

金利は 「FIRE外伝~ 2.アパートローン借換ヒストリー ~」 で書きましたが、信用を積み上げて交渉する事で下げることも出来ます。

継続的な借入には

銀行が貸したい人とは!

①資産家などのお金持ちに貸したい

②貧乏人(担保不足、債務超過)には貸したくない

③返済リスクの低い人は低金利、リスクの高い人は高金利

と言われますが、初期の時点から意識したいのは②です。

 

新築のRCなどをフルローンで購入すると、多くは担保不足となります。

金融機関が借入額に対する担保評価の70%~80%で融資するためです。

 

この場合は次の物件融資は厳しそうですが、会社員の場合は担保不足になっても、将来受け取る予定の給与所得を実質的な担保として、借り入れができてしまう場合があります。

 

同じ属性であれば、会社員でも若い方が有利で、定年間近の方は不利となり借入額が伸びない原因の一つと言われます。

ここで専業大家は、実質的な給与がないので、不動産の担保価値が重要になります。

 

強力な決算書

会社員が不動産投資でCF1千万超となった方を見ると、ほとんどが法人化しています。

個人の給与を担保にするのも限度がある(良くても2億~3億程度)ので、法人としての実績(強力な決算書)を積み上げる必要があります。

笑顔で高額な納税をするメンタルも必要かもしれません(笑)。

 

こぼれ話をすると、私の会社員時代の先輩は、脱サラ後に赤字決算をしたため、以降3年間は大きな借入が起こせなかったと言います。

 

CF1千万円を目指すなら、銀行の貸したい人となり、銀行に競争して貰いたい所です。

これには②の逆で、担保の余力を持ち、純資産に余裕のある状態を作ります。

私は時間を見方に付けて(返済を進め)ゆっくりと純資産を改善するのが、安全に見えます。

 

CF重視で築古高利回り物件などを買う場合は、公庫や信用保証協会の保証をつけることで、担保余力を減らさないことも、検討する価値があります。

 

私達の築古2棟、木造1棟は、公庫または信用保証協会の保証をつける事で、借入期間が短い、保証料が必要などのデメリットもありますが、担保の余力を減らさずに、買い進めることが出来ました。

 

あわせ技の、協調融資という手もあります。

ある物件が7千万円で、プロパー融資での借入額が5千万までしか伸びない場合、残り2千万円を信用保証協会付きや公庫との強調融資にすることも出来ます。

但しステークホルダーが増えるので、時間が掛かることが予想され、早いもの勝ち!の物件では難しいかもしれません。

早いもの勝ちでない築古高利回り物件などで使いたい手法です。

私達も来年はこれを使うかもしれません。

 

返済が進むとゴーストアセット(勝手に銘々)も活用できます。

#ここだけ少し難しい話かもしれません

皆さん、返済中の不動産も担保になる!ことをご存知でしょうか?

例えば担保評価5千万円、残債3千万円の時点で、余力の2千万円は完済前の「返済中」でも、次の物件を購入する担保として活用できます。

 

地価の上昇で余力が生まれた場合などは、1番目の抵当権の後ろに他の銀行が2番目の抵当権を設定することもあります。

根抵当の場合は、当該の金融機関に余力を使いたいと申し出て使うことが出来ます。

不動産の担保評価が極度額以上となっている場合は、ここでも2番目の抵当権を設定することもあります。

 

私達の自宅併設物件は返済中(残10年)ですが、根抵当の極度額に2番抵当を付けてフル活用しています。

私達が今回ハイペースで買い進められた大きな理由はこれでした。

意外に見落としがちな資産だと思います。

意識して事業計画に反映すると(今現在見落としている方には)違った風景が見えてくるかもしれません。

 

但しやっかいなのは、根抵当を付けている金融機関が融資に消極的な場合です。こういう時のためにもカレントの金融機関とは良好な関係を保ちたい所です。

拗れたら、最後は借換なども検討する必要が出てきます。

 

多法人スキーム

多法人スキームですが、1棟1法人などは問題外です、やらないほうが身のためです。

但し、自分が代表の法人、妻が代表の法人、親が代表の法人などを設立するのは、しっかりした目的があるので、社会的な印象も悪くないと思います。

その上で私達は、妻の法人に築古高利回り物件を集めて、私が代表の法人には(北海道では比較的)資産価値のある札幌のRCを集めています。

妻の法人と、私の法人には、異なる金融機関に応援して頂いています。

次の物件はどちらの法人で購入するのか? という話から口火を切り、金融機関同士の競争が始まり、条件が良くなっているなと感じます。

 

妻の法人はCFマシーンのように築古高利回り物件が稼いでくれますが、これ以上の規模拡大はできないし、する予定もありません。

出口を取ったら解散する予定の法人です。

 

存続するのは私が代表の法人です。

妻の法人の担保余力も、私の法人での物件購入に使う予定です。

 

消費税還付を受けるためのスキームと、1棟1法人を避けるため考えだした中途半端な方法ですが、私達が苦心して考えた事例でもあり、何かの参考にして頂けると幸いです。

最後に

とある営業マンやコンサルさんは、メンターと少しでも違うことをすると(再現性の観点から)成功しない!と仰る方もいました。

 

私達が思うことは、成功に近づくためには「再現性」という言葉より「手法」という言葉がしっくり来ます。

 

是非、CF1千万円を目指す皆さんも、メンター(師匠)などの再現性を追求するのではなく、投資手法を学んでテーラリング(自分に合う形に応用)して取り組まれてはと思います。

 

今回のコラムは如何だったでしょうか?

 

これから不動産投資を始める方や、初心者の方に、少しでも勇気と情報を届けられたらと、思い書いています。

皆様から、ご意見やご感想など、コメントして頂けると嬉しいです。

 

– 以上です–