前回の反省

前回のコラム「初めての新築アパート融資と必要な自己資金」では、私の新築アパートプロジェクトでの融資申し込み状況を紹介しました。

 

やはり一棟モノへ投資となると金額が大きくなりますし、自己資金でやるというのはしんどいです。

したがって、「融資」がカギになります。

今回の進めているプロジェクトは

投資額4400万円、木造2階建 1LDK×4戸 となります。

この金額を現金でやろうというのは、いまの私の状況からすると論外です。

その際の融資条件で重要な要素として、以下があると思います。

・金利

・期間

・融資金額

・付帯条件(共同担保、預金協力、積み立てなど)

 

今回の新築アパートを始めたことの大きな目的は、新規取引金融機関開拓と融資条件の改善です。

 

結果が出ましたので、報告します。

 

プロジェクト概要

場所 滋賀県大津市 国道とコンビニ近く 駅から遠い

間取り 1LDK×4戸 駐車場4台

構造 木造

投資額 4380万円 土地800万円 建築費など3580万円

利回り 8.38%

こんな感じのありきたりなスペックです。

裏に大病院300床超えの病院があり、看護師さんの入居に期待しています。

 

融資申し込み先

2行に申し込んでいますが、両方とも新規です。

・A銀行

関西大手地銀 今年そちらが主催する創業塾に参加し、優秀賞というありがたい賞を頂いています。

対応エリアが広いので、今後大阪や兵庫で物件を買う際に約に立ちそうな予感です。

優秀賞を頂いたので、融資の審査書類にさりげなく表彰状を添付して遊んでみました。

銀行員は困った顔していましたw

 

B信金

隣県のメガ信金です。地銀と変わらない規模があります。 

某コラムニストはB信金からしか融資を受けていないようです。

比較的築古や戸建でも貸してもらえることも多い、不動産には力を入れているとのことで、ぜひ開拓したいと思っていました。

 

イメージとしては、

金利 A銀行>B信金  A銀行は優良顧客には0%代もあります。 

対応エリア A銀行>B信金 やはり広域地銀は強いです。

融資条件 B信金>A銀行 期間や頭金は信金の方が融通効きそうです。

対応可能な物件 B信金>A銀行 A銀行は耐用年数には厳しそうです。

このような考えでそれぞれ一長一短ありますが、人によって条件が違うのでまずは打診してみました。

 

融資の結果

両方ともマネー成立です。

耐用年数切れのビッグリバーアパートの融資の時のようなドキドキはらはらはなく、新築で、イケそうな感じでしたが、通り安心しました。

 

条件は以下です。

・A銀行

金額 3900万円

金利 1.45%

期間 30年

条件 共同担保なし、定期預金800万円(融資の担保)、定期積金月8万円、劣化等級2級取得(約30万円別途掛かる)

 

・B信金

金額 4200万円

金利 1.75%

期間 30年

条件 共同担保ボロ戸建2戸、積み立て投信月5万円、定期預金なし、カードローン枠開設(利用義務なし)、劣化等級取得不要

 

上記になります。

A銀行は定期預金800万円を担保取るとなると実質3100万円の融資となり、その割には金利厳しいです。

なおA銀行の評価が3100万円とのことで、そこが理由とのことでガチガチにノーリスクとなるような融資条件です泣

金利もその割には安くないです。

 

金利はA銀行の方がいいですが、他の条件はB信金の方がよく、今回はB信金にしました。

A銀行は定期預金がなくて、融資額が4000ぐらいでしたら迷いました。

いまは現金を温存したい時期ですので、金利よりも手元にお金を残すことを選びました。

なおA銀行は、私から仲介でアパートを購入したお客様がもっと良い条件で借りているので、突っ込んだら、純資産3億円から富裕層扱いになり、条件をよくしやすいとのことで、頑張ってくださいとのことです💦

 

まとめ

現在の平均調達金利は2%後半です。

4.9%の担保ローンで借りたり、3.5%の在日系信組で借りていることが大きく足を引っ張っています。

今回はそういうマイナスがなければよかったですが、高い金利で借りれいるため、金利交渉が難しかったと思いました。

ただ耐用年数切れの築古よりはまだ交渉出来る余地はあったのかなと感じています。

ひとまずは初めての1%代での公庫以外からの融資ですので、少しづつ条件が良くなっているかもです。

 

まだまだ遠いですが、

いつか0%代で借りれるよう

修行に励みます。