こんばんは、北国の大家です。

いつもコラムのコメントなど、ありがとうございます。

皆様からのコメントは、励みもになり勇気を頂いています。

 

今回は物件購入の融資を、飛躍的に高める方法のご紹介です!

【目次】

■信用保証協会とは

■保証の申込み

■保証料や補給制度

■活用法①(家族の理解がない場合)

■活用法②(スピードアップ)

■活用法③(修繕費、運転資金)

■活用法④(地方高利回り物件)

■次回予告

 

脱サラして失業者となった私達が、1年4ヶ月の間に新築を含むアパート5棟を購入した経験と、諸先輩や〇〇検定などで習った方法を、実体験を織り交ぜてお伝えします!

 

【想定読者】

・年収2千万円以下

・純資産5千万円以下

・初期にハイペースで購入を進めたい方

 といった方々を対象にお届けします!

それ以外の方や、特に富裕層の方には、今回は残念ながら届けるものはありません(泣)。

 

最初の1棟目を戸建てや5千万円以下のアパートなどから始める場合、日本政策金融公庫を利用する方は多いと思います。私達の1棟目も公庫でした。

 

過去のコラムを参照して下さい!

「FIRE奮闘記 ~7.決着~」

 

公庫の件は現在進行系の実践大家コラムでも多く取り上げられているので、本コラムでは信金/地銀の借入に信用保証協会の保証を付ける方法をご紹介します。

 では、早速参ります。

 

■信用保証協会とは

不動産投資で重要なのは「企画」「ファイナンス」「運営」「税務」といわれます。

一番重要なのは物件選びなどの「企画」ですが、次いで重要なのが「ファイナンス」です。

 

想定する金融機関を信金/地銀とします。

私もそうでしたが、最初は金融機関に対する信用がない時期に、金額的には数千万円と高額な借入をお願いするので、門前払いなど短時間で玉砕される方も多いと思います。

 

この時、金融期間に「信用保証協会付きで検討頂けませんか?」と、こちら側から言う事で、借入の可能性があがります。

 

信用保証協会とは、「信用保証協会法」に基づく公的機関です。

信用保証協会は、中小企業や個人事業主が、金融機関から資金を借入れる時に、保証人となってくれます。融資額に対する保証の割合は、金融機関の担当者などの話を総合すると80%程度です。

金融機関の保全率も70%~80%の所が多いですから、保証が付けば金融機関側は貸し倒れリスクの低い融資を実行できるので、圧倒的に融資を出しやすくなります。

 

信金に話を限定すると、預金額の割には利益率が低い所が多く、貸倒れリスクが取れないため、信用保証協会付きの貸し出しがノルマとなっている信金も多いと聞きます。

私の懇意にしている信金もこのノルマがあるようです。

 

特に取引がない方や、信用が低い方が不動産などの高額の融資を申し込むと「一見さんお断り」のような扱いを受けることもありますが、根性とばかりに金融機関を回らずに、こちらから「信用保証協会付きで検討頂けませんか?」と言う方が、上記の事情などもあり、借入の成功確率が上がります。

 

日本の421万企業中の99.7%は中小零細企業です。

この中で信用保証協会の保証付きの融資を受けているのは33%以上と言われ、中小零細企業では信用保証協会の活用は一般的なことだと言えます。

 

保証料は年率0.4%~2.0%程度です。

信用保証協会に対する借入側の信用は、日本政策金融公庫と同じところがあり、返済を続けることや良い決算書を作ることで、信用が上がり保証料(公庫なら金利)が下がります。

 

私は設立直後の法人で信用保証協会を利用したので、保証料は年率1.0%でした。

 

過去のコラムを参照して下さい!

「FIRE奮闘記 ~9.再び激怒!(最終回)~」

 

プラス1%で保証人になって頂けるので、取引が長い金融機関があり、元々金利が低い方などは特に有利です。

私も1.5%の金利だったので、プラス1%として2.5%です、北海道の信金で一見さんが借入れる歳の金利とピタリと一致します。

一見さんの新築RCのと同じ金利で、築古の融資を受けられるという言い方も出来るかもしれません。

 

私はしませんが、返済を続けて信用がついた段階で、保証料を返還するために、借換を行い繰上返済する方もいます。

諸先輩を見ると、私はこういう貪欲さが足りないと反省する事もあります。

 

■保証の申込み

信用保証協会への申請窓口は、一般的には金融機関(信金/地銀)です。

但し、直接我々が信用保証協会へ出向いて審査を申し込むのもアリです。

この場合は、信用保証協会の審査通過後に金融機関(信金/地銀)へ、借入を申込みます。

 

注意点は、信用保証協会はあくまで保証をするだけなので、担保提供などはフロントの融資を申し込む金融機関(信金/地銀)に行います。

物件に抵当権を付けるのは金融機関(信金/地銀)です。

 

■保証料や補給制度

この保証料は基本一括前払いですが、最大10年間での分割払いが認められる場合があります。

分割回数は、借入期間(信用保証協会から見た保証期間)などに応じて決められます。

信用力を保証人という形で補ってくれるので、信用力の低い個人や中小企業が借入しやすくなります。

返済中に繰り上げ返済をした場合は、保証料は返還されます。

私の知人で、収益物件を信用保証協会付きで借入した方が、昨年に無担保のコロナ融資で借り換えを行い、保証料が返還された方もいました。

 

自治体によっては更に応援して頂ける制度もあります。

利子の補給:支払い利息の一部が還付される

保証料の補給:例えば保証料1.3%の超過分を補給、30万円まで補給など

 

残念ながら・・・

私が活動する札幌市では、私が使える補給制度はありませんでした。

 

■活用法①(家族の理解がない場合)

公的機関が保証人になってくれるメリットは、例えば夫婦で意見が合わず、夫が不動産投資で借入したいが、妻の理解が得られず保証人になって貰えない場合など、奥様の代わりに信用保証協会が保証人になってくれるので、こんな場合にも活用できると思います。

 

■活用法②(スピードアップ)

また金融機関から見るとアパートローン(パッケージ商品)や、プロパーローン(事業性資金)を出した直後に、連続して融資しづらい場合があります。そんな時も前回のプロパーローンから数ヶ月しか絶っていないので、今回は信用保証協会付きでと物件購入のスピードアップに活用することもできます。

 

実際に私も2020年6月に、プロパーローンで5600万円の物件を購入した直後、同年11月に3450万円の物件購入の借入をお願いした時には、信金マンから、「プロパーで出した直後なので今回は信用保証協会付きでお願いします」と言われました。

 

この時は、私の迫力に負けて金融機関側から信用保証協会の利用を申し出てくれましたが、借入側から言うのも効果的かなと思います。

 

この辺は、次の過去のコラムで説明しています。

「FIRE奮闘記 ~9.再び激怒!(最終回)~」

取引がなく信用の低い時期、プロパーで融資して頂いた直後など、利用する場面は多いかと思います。

 

■活用法③(修繕費、運転資金)

修繕費の借入れでも活躍してくれますが、北海道の信用保証協会に限って言うと、不動産賃貸業の運転資金の保証は厳しい感じがします。

この辺は都道府県の信用保証協会ごとに違うかもしれません。

 

念のために言うと、信用保証協会付きの融資で、物件購入の「頭金」を運転資金名目で借入れるなどは、資金使途を偽る行為なので、避けたほうが良いでしょう。

 

■活用法④(地方高利回り物件)

さて、ここでイメージが湧いた投資家の皆さんは強者です。

私は以前のコラムで、不動産投資の初期は、とにかくCF重視!と書きました。

代表的な物件は地方高利回り物件です。

私も3棟持っています。

 

利回りと積算はトレードオフな側面があり、利回りが高い物件の多くは積算が出ません。土地値が安いです。

地方高利回り物件を大量に買い進めると、担保不足に陥ります。

公庫を利用しても無担保枠は2千万円までです。

 

しかも、個人と資産管理法人などは(意図的に隠さなければ)合算される場合が多く、法人を作っても無担保枠は広がりません。

そんな場合に活用するのも面白いと思います。

 

実際に私は、公庫と信用保証協会の保証/融資で、築古高利回り物件や、積算が低い高利回り物件を3棟購入しましたが、担保不足にならずに買い進めることが出来ました。

 

この辺まで来るとCFを貯蓄して自己資金が貯められるようになっているかもしれません。

そこまでの到達手段として考えると、とてもありがたい存在だな感じます。

 

■次回予告

今回は主に、信用保証協会のメリットについてご紹介しました。

次回以降はデメリットについて触れようかなと思います。

 

 

今回のコラムは如何だったでしょうか?

 

これから不動産投資を始める方や、初心者の方に、少しでも勇気と情報を届けられたらと、思い書いています。

皆様から、ご意見やご感想など、コメントして頂けると嬉しいです。

 

– 以上です–