北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます！

 

北海道は突然の冬景色です。

前日まで全く雪がない札幌が、半日で３４ｃｍの積雪となりました。

冬本番のスタートです、気が引き締まります（除雪／排雪との戦い）！！

 

今年の家賃アップ事例の第二弾です！

今回は黄色い部分をお伝えします。

 

１．自宅併設の物件（RC築２５年）

２．売主不動産会社の物件（木造築１０年）

３．企画販売（新築RC）

４．家賃を下げた物件

 

では、早速参ります！

 

２．売主不動産会社の物件（木造築１０年）

これは以前のコラムで紹介した、購入後１０ヶ月で隣地の２代目社長さんに売却した物件です。

 

この物件の売主は、土地の仕入をメインとした、売買専門の小さな不動産会社でした。

取引先の信金から「アパートを買いませんか？」と打診され、断りきれずに購入した物件で、信金の顔を立てつつも早く売却したい物件だったようで、保有２年間での売却でした。

 

管理会社にも不満が多く、社長さんは「管理担当者と話をしたことが無い！」と仰っていたので、取り組み不足もあるのでは！？と思い、家賃アップの可能性を検討した結果、近隣の無料Wifiを設置した物件に比べ、３千円低い家賃設定だと解りました！

 

プロパン業者に、１棟まるごとインターネットのイニシャルをお願いすると断られました。

管理会社経由で３社のプロパン会社に打診すると、１社が応じて下さり、現プロパン会社の設備購入＋（追加で）１棟まるごとインターネットを購入して下さいました。インターネットのイニシャルコストは７０万円でした。新プロパン会社には本当に感謝しています。

 

管理会社経由でキャンペーン中のため、若干イニシャルコストが安かった事と、ガス料金に転嫁しない事を条件として、管理会社もガス単価などをウォッチしてくれた為、入居者負担のない（値上げされない）仕組みが完成しました。

インターネットの大家負担ランニングコストは月額１．２万円です。

物件は10戸なので、３千円ｘ１０室で３万円の家賃アップが出来れば、お釣りが来て入居率アップも見込めるという作戦でした。

 

結果は、３５㎡、１ＤＫ、家賃／共益費で５．３万円→５．６万円（５％の家賃アップ！）に成功しました！

保有期間の１０ヶ月に３室の入れ替えがありましたが、全て家賃アップ後の５．６万円で入居が決まりました。

入居が決まるのも早く空室リスクが減り、ある部屋はクロスの張替え工事中の内見で、入居が決まった部屋もありました。

 

妻曰く、これは妻のクロス選定の効果が大きく影響しており、本コラムの趣旨であるインターネットとは無関係だと主張していました。この物件の原状復帰４室の内装は、妻が全てクロスの選定をしてくれました。確かに、とても評判が良かったです！

 

インターネットの考察

１棟まるごとインターネットに関する、私なりの考察です。

私は２つの大家の会に加入しています。

 

片方の大家の会では、年に２回ほどSUUMOの担当者から、人気設備のランキングを考察を交えて紹介して頂きました。

説明では、インターネット（１棟まるごとWifi）などは、単身向け設備の人気は１位をキープ、ファミリー向けでは３位付近を行き来するという結果でした。昨年も今年も同じ傾向でした。

 単身向けは1戸100MBでも不満が出ることは少ない、ファミリー向けは１戸１GBが安全と仰っていました。

 

※ファミリー物件で100MBでは、退去の理由になる場合もあるという事でした。

 

ファミリー物件では、日中の在宅者に大量のパケットを使うヘビーユーザーがいる場合がある事を理由としていました。

 

実は私もドラクエ１０オンラインのファンで、２年間ほど課金していた時期があります（大汗）。

ドラクエ１０オンラインの通信は、ワンフレーム１５秒でした。

ですが、海外の戦争系のオンゲーや、国内だとドラクエと同じ会社ですがファイナルファンタジー・オンラインなどは、ワンフレーム１～２秒程度の激しい通信を行います。

 

１棟１GBを10戸で共有する場合、オンゲーが１～２秒単位の通信を行えば、建物全体の通信速度やレイテンシが大きく低下して、入居者クレームに繋がります。

 

私なりの見解は、ファミリー物件は１棟１GB or インターネット設備なし（入居者独自で契約）が良いと感じています。つまり１戸１GBにできる状態がベストということです。

 

私達の自宅併設物件（築２５年RC、２LDKｘ１２戸）もインターネット設備は無しにしていますが、問題なく入居付が出来ています。

 

対して、私達が今年購入した新築RC（単身向け物件）の入居理由では「インターネット設備がある」という理由が、２番めに多かったです。一番目はもちろん「新築だから」でした（笑）。

 

まとめ

私も２年前までIT技術者でしたが、SUUMOさんの分析は、個人的には納得できるものでした。

星の数ほどあるインターネット業者ですが、通信品質とコストの見極めが、命運を分けると感じています。

 

私達の物件で、単身向けの１戸１GBの物件がありますが、費用は月額３万円で、内訳はNTT 2.3万円、プロバイダー0.7万円です。

 

これは以前のオーナーが契約したものでオーバースペックだと感じていますが、解約費用を考えるとADも少なく入居率も高い物件なので、CS向上も含めて、このままで良いかなと思っています。

 

投資家は、土地利用を目的とした地主の投資とは違います。経営感覚をもって人気設備なども取り入れて、満室経営を目指したいなと思います！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

 

これから不動産投資を始める方や、初心者の方に、少しでも勇気と情報を届けられたらと、思い書いています。

皆様から、ご意見やご感想など、コメントして頂けると嬉しいです。

 

– 以上です–