北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます！

最近、管理会社の対応に、あらためて感謝することがあります。

 

遠隔地の物件では「オーナーさんの大切な物件を預かっている」と公言して、緊急対応、困難な入居者とのやり取り、細かな修繕、駐車場の確保なども管理会社で完結する、男前な担当者さんに救われています。

 

自宅併設物件は真逆で、我々の住環境も考慮して細かく逐一連絡を頂けます。

自宅付近の出来事なので、我々が状況把握できるように、配慮して下さっているのです。

どちらの担当者も、私達オーナーが望むホウレンソウをして頂ける事に感謝で一杯です！

 

新築物件は何も起きず、何の連絡も来ません、入金だけです（汗）。

これはこれで有り難いことではあります。

ここにも感謝です！

 

ここから本題です！

今回は、今年の家賃アップ事例の第三弾です！

１．自宅併設の物件（RC築２５年）

２．売主不動産会社の物件（木造築１０年）

３．企画販売（新築RC）

４．家賃を下げた物件

 

以前のコラム「（続）FIRE奮闘記　～５．FatFIRE（完了）～」で取り上げた物件です。

 

大家の会で、新築は「最初は安く入れて、適正家賃は２周目から！」と良く聞いていました。

正直「良く解らないなー」と思っていましたが、少し謎が解けた気がします。

 

この物件は、引渡時の満室賃料を保証するという、特約を付けることが出来ました。

各戸ごとに最初の入居者が付くまでは、空室でも建築会社が賃料を負担するというものです。

但し、引渡後３ヶ月間は建築会社がオーナーの代わりに、家賃を受け取り、費用も支出します。

 

「３ヶ月間送金なしってどうよ？」と思う向きもあると思いますが、札幌は仲介店への広告費は２ヶ月が標準です。

２０年前は１ヶ月でしたが、いつの間にか２ヶ月に増えています。

 

更に３ヶ月分の管理費や、清掃費などの経費を入れると、建築会社のバッファーはMAX１ヶ月分以下です。

そのバッファーで満室引渡を保証するなら、オーナー側も保険として妥当だと思い特約を付けました！

 

この時、直感で少し安い家賃で募集しているな？と感じました。

・「SUUMO賃貸経営サポート」で近隣相場の確認

・仲介店のヒアリング（３店舗）

などしてみると、確かに２～３千円安めの賃料で募集している事がわかりました。

満室保証もあることから、早期の客付けを重視したレントロールだったのです。

販売価格や表面利回りも、（この少し安めの家賃の）レントロールがベースになっています！

 

結果は（有り難いのか残念なのか）、建物の完成前に内覧無しで全１４戸の入居が決まりました（嬉泣）。

ちなみに徒歩１分に大規模病院があるので、入居者の半数以上は看護師で女性です。

我々夫婦の基準では、女性に選ばれるアパートというのが、優良物件の条件の一つなので、ここはストロングポイントでした。

 

以上から、比較的競争力のある物件だと感じたので、「捕らぬ狸の皮算用」ではありますが、２周目は２～３千円アップに勝算あり！と思っております。

全室３千円アップした場合は、表面利回りが７．２％　→　７．６％に上がります！

 

大家の会で聞いた、新築は「最初は安く入れて、適正家賃は２周目から！」の理由の１つかなと、この言葉が少し腑に落ちました。

企画物件（建売）を、満室引渡し／相場の利回りで販売する時にも歪みがありますね！！

 

（次回予告）

相談室でも何度か質問のあった、新築時の「固定資産税評価額」の算出方法を書いてみます！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

 

 これから不動産投資を始める方や、初心者の方に、少しでも勇気と情報を届けられたらと、思い書いています。

皆様から、ご意見やご感想など、コメントして頂けると嬉しいです。

 

– 以上です–