去年、1棟アパートを購入してから約1年が経過しました。購入したのは奈良県にある1棟4部屋の小規模アパートです。

販売価格、立地、利回り、共に満足できる内容で築年数も5年程と比較的浅かったため、購入に踏み切りました。

これまで入居者の入れ替わりはあったものの基本的には順調でしたが、2021年の年末時点で1部屋が空室になってしまいました。

購入時は満室状態で室内のリサーチは十分にできませんでしたが、今回、せっかくの機会だったので一通り内見してきました。

購入時に見落としていた問題点

僕の基本方針としては高い利回りや潤沢なキャッシュフローよりも、安定して入居者が確保できることや、後から失敗だと気付いても改善できることを重視しています。

そのため、取り返しのつかないような致命的な間違いは犯しにくいと思っていましたが、購入時には気付けなかった課題も少しずつ浮き彫りになってきました。

最も大きな課題は、前回の楽待コラムでも少し触れていますが、室内に設置されている給湯器が『電気の熱でお湯を沸かす電気温水器』だったことです。

通常、単身者向けの小規模物件の場合、ガス給湯器などであれば交換設置費用は10万円前後ですが、電気温水器だと本体価格と設置費用の合計で30万円程掛かってしまいます。

電気温水器の方が入居者側のランニング費用としては抑えられるケースもありますが、小規模物件においてはかなり過剰な設備だと考えています。

設備工事が必要になりますが、将来的には電気温水器をガス給湯器などに置き換えることも検討しています。

温気温水器の維持費（設置費用）については、完全に勉強不足です。次回以降の物件購入時には必ず確認したいポイントの一つになりました。

そして、もう一点、購入後に驚いたのが『換気扇が設置されていなかった』ことです。

そもそも換気扇が設置されていないなんて想像もしていなかったのですが、こちらも完全に確認漏れ。大きな反省点ですね。

この物件は主に学生向けのアパートでもあるため、あまり積極的に自炊をしないケースも考えられますが…入居付けに影響が出るようであれば、いずれ設置する必要があるでしょう。

入居付けのために必要な対策

仲介会社の方に入居付けに苦戦している理由を伺ったところ、一番の原因は『床がカーペット』であることでした。これは購入時から理解していましたが、一般的に床がカーペットの部屋は入居希望者に敬遠されます。

このアパートは築浅ということもありかなり綺麗な状態を保っていますが、実際には床がカーペットだという理由だけで足切りされてしまい内見の候補から外されてしまったこともあります。

1部屋辺りの面積も20㎠程と小さいため、今後の状況次第ではクッションフロアなどに張り替えることも検討しなければなりません。

まだまだ綺麗なカーペットなので、正直、張り替えるのは勿体無いとも感じていますが、それが理由で空室が続くようでは本末転倒なので、どこかのタイミングで手を打つ必要があるでしょう。

これはある程度想定内だったため、必要経費として割り切るしかありません。

今後の取り組みとして

せっかく物件を内見してきたので、ついでに周辺の賃貸会社にも課題が無いか相談してみたところ、（今更ではありますが）複数の賃貸会社からインターネット無料化を提案されました。

特に去年〜今年に掛けてはコロナ禍の影響もあり、学生としてはリモート授業を参加する上でインターネットの手続きが簡略化できる（わざわざ個別契約してくて良い）ことは大きなメリットになるとのこと。

個人的には格安SIMや5G回線の普及により、将来的にはインターネット無料化の需要は必須では無くなると判断していましたが、現時点ではやはり人気の設備なんですね。

給湯器の工事やクッションフロアの張り替えと比べると、作業面でも費用面でも比較的軽微であるため、費用対効果も見込めそうです。

現時点ですぐに何か具体的な行動を起こす訳ではありませんが、いろいろと課題が出てきます。

今後、何か動きがあればまた楽待コラムでご報告したいと思いますし、次に物件購入を検討する時には、しっかり役立てたいと思います。