前回の反省

前回のコラム「いまから不動産を始めるのは正直しんどい」では、収益系不動産会社の経営者らしからぬ初心者はやめとけという本音で紹介しました。

まあ積極的に広告出して個別面談して売り込むとかをしていないので、言いたいこと言っても大丈夫かなと油断しているとこはあります。

今年もアクセル全開で鉄骨渡りをしていきたいです。

 

では本題に入ります。

前回、微妙な価格でも買うしかないのではという私見を紹介しましたが、そのことについては、「いまは待つべきで無理に買う必要はない」というスタンスの方も多いと認識しており、賛否両論あると思います。

私はビッグリバー作戦(とりあえず買うという危険な作戦。姫路の兄貴に続く可能性あり)を決行中ですので、そこそこで買う路線です。

昨年購入した物件でも攻めすぎて微妙という案件は結構ありました。

またノールックで購入した物件に至っては、転売で損失を出すなど大失態も犯していますw 中見たら思ったよりもボロくて駐車場建設も難しいことがわかり、購入後中入ったとき、死亡フラグが出ました泣

これは完全にあかん奴で、マネしちゃだめです。

なお来月決済予定のノールックで契約した未内見の大阪の戸建がありますが、戦々恐々としています汗

そんな感じでガンガン攻めています。ビッグリバーアパート(元所有者さんが姫路のトランプ)など大幅に安いお宝物件を買うこともできましたが、購入した物件の多くが相場ぐらいの微妙なヤツを買っています。

ではなぜ微妙な物件でも買うべきなのかという考えであるのかとどの程度まで許容すべきなのかについての私なりの私見を紹介します。

 

微妙な物件の事例

昨年12月13日のコラム「戸建を1Fだけしかリフォームせずに即客付け」で紹介した物件を紹介します。

場所 滋賀県大津市 駅徒歩20分

築年数 50年

駐車場 なし

総投資315万円

 (物件価格180万円、諸費用35万円、リフォーム100万円)

年間賃料51.9万円(3.9×12カ月+1年更新51000円)

※生保の方

利回り16.5%

 

こんな物件を買いました!

コメントでも割と微妙な戸建て買いましたねとありましたが、いまの相場を考えるとまあ悪くないかなと思いました。

正直利回り18%ほしいですが、なかなか買えません。

 

1年経過すればお宝物件?

投資家の方にも最近全然買えていないという方は多い印象です。

相場が上がってきており、昔の感覚では買えないのかもです。

しかし、1年経過しても買えないとしたら、微妙な物件でも1年後に買えればありかもです。

どういうことかというと1年持っていれば、その分家賃が入るからという単純な考えです。

上記で紹介した物件だと、年間収入は51.9万円です。

仮に経費(固定資産税+火災保険)を3.9万円とした場合、年間純収入は48万円です。

総投資額315万円から48万円を引くと、267万円です。

つまり1年後の利回りは年間収入51.9万円÷総投資額267万円(315-48)

=19.4%となります!

駐車場無しの戸建ですが、16.5%なら厳しいかもですが、改装後で19.4%ならまあなくもないかなという数字だと私は感じています。

利回りの考え方に1年間買えない場合を入れるという無茶苦茶で重度の買いたい病患者にありそうな思考です。

私は買いたい病の末期の患者かもしれません。

 

まとめ

このコラムは賛否両論で否定的な意見も多いかもしれません。

でもどうせ1年間自分が思う価格で買えないなと考えるのであれば、1年間持ち続けたらましかなレベルなら私は買う方向で行くかなと思いました。

また一方で、相場が盛り上がっているので、売るときは高く売れるので、そこも考えると利幅はインカムが減ってもキャピタルを考えるとそこまで減っていないのかもしれません。

私は今後ガンガン攻めたいと思います。

 

なんと来週は戸建契約決済です。

今年は昨年の2倍買います!