~このコラムはリアルにこだわる5年生大家が、恐れ多くも個人の経験や見解を記した実践コラムです~

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

 

<第二回、旨いものを食らう会>

<外子の素揚げ(左下)が、秀逸でした>

 

昨年の9月に満室復帰し僅か4カ月、残念ながらアパ1号の入居者から退去通知が届いてしまいました(涙)

10年くらい住んでくれた方で、結婚による退去ですからやむを得ませんし、繁忙期である2月中旬の退去なので、前向きに捉えています。

コロナ以降、少しずつ日常の動きが戻ってきたことの証左かもしれませんね。

 

さて、前回は今年の目標についてのコラムでした。

立てた目標に対してどのように具体的な行動に移していくか、アクションプランを考えていますので、コラムにしていきます。

 

 

本日の構成は、以下のとおりです。

 

1.今年の目標

2.金融機関開拓

3.公庫の無担保融資

4.役員借入

5.まとめると

6.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

1.目標の確認

私の今年の目標は「①金融機関開拓」と「②物件購入」です。

不動産を始める時に立てた目標の一つが毎年1件以上、物件を増やす ことでした。

間もなく丸5年となりますが、保有物件は2棟、区分2戸、戸建1戸で、昨年は物件購入が出来ていません。

焦ってヘタな物件を掴むことは避けなければなりませんが、私の中では借金「1」。

出来れば今年は、2つ以上の物件を購入したいと思っています。

そのための金融機関開拓と併せての目標設定でした。

 

 

2.金融機関開拓

昨年、信用金庫から運転資金の融資を受けて取引を開始しました。

次の物件購入では、この信金から融資を受けたいと思っていますが、ご多分に漏れず自己資金は2割以上が基本とのこと。

将来的にも、私が信用金庫からフルローンをガンガン引けるとは考えていませんし、今の規模で積み上がるキャッシュで考えると、購入できる物件の規模は制限されるため、拡大スピードは速いものにはなりません。

やむを得ない部分ですが、対信用金庫という観点では、今は将来に向けての準備をしっかりとする時期なんだと、割り切るようになりました。

 

 

2.公庫の無担保融資

もうひとつ検討しているのが、政府系金融機関=公庫の無担保枠を使った共同担保用の物件取得です。

政府系金融機関の無担保枠は4800万円ありますが、一般貸付では融資期間が10年と短いことがネックになっています。

そこで私が狙うのは「女性/若者・シニア起業家支援資金」です。

55歳以上で起業後おおむね7年以内であれば、7200万円までの設備資金が20年以内の返済期間で借りられる可能性があります。

私は来年で55歳、不動産を始めて7年目となりますので、ワンチャン狙えます。

 

全くのトラタヌですが、今年は小規模な物件を持ち込んで取引開始をし、来年に備えたいと思います。

 

とは言え、キャッシュの流出は伴いますので、最小の自己資金で、それ以上の担保評価が出る物件を買う、、、、

例えば200万の自己資金を入れて、500万円の担保評価の物件を買うことが出来れば、以降の物件購入に活用できることになります。

キャッシュが減ることは事実ですが、以降の融資のスピードアップにつながることから、法人として取引実績を作っておきたいと考えています。

 

 

3.役員借入

もうひとつ、法人のキャッシュを厚くするために個人の資金を法人に貸し付けます。

法人から見ると役員借入ですね。

 

法人としては借り入れが増えることとなりますが、金融機関によっては資本金とみなしてくれます。

資産管理法人ですから法人と代表者個人は合算で見られるとしても、法人での物件取得のためには現金はいくらあっても困りません。

民法改正で下がった法定利息である3%で貸し付けたとすると、僅かですが福利の利息分は個人で受け取れます。

3%×10年福利だと34%くらいの利息になります。

この際の課税は、同族会社のため総合課税となりますが、定年後に受け取れば、法人から個人への資金移動としては悪くはありません。

 

なによりも、不動産からのストック(預金)を個人口座から法人口座に移すことですから、物件購入に活用できればトータルで複利効果を得ることが出来ます。

 

 

4.まとめると

以上をまとめると、まずは法人で小規模な物件を無担保融資枠を使って購入し、公庫との取引を開始する。

ポイントは自己資金<評価額となること。

 

以降は、、、

①その物件を共同担保として、信金からの融資による物件購入を狙う。

②来年、公庫から融資による物件購入を想定して自己資金を貯める。

③区分マンション売却によるキャッシュ確保も検討する

 

今年は準備の年になるかもしれませんね。

 

 

5.最後に

こうやって見ると、上記の①、②のプラン共に、金融機関を軸とし、起点としたプランとなっています。

不動産投資に関する書籍やセミナーなどでも、金融機関の目線に合わせて物件を探しをする手法がありますが、これに近いのかもしれません。

 

今の規模のままでも当初の目標達成は可能ですが、拡大を目指すのであれば金融機関を開拓し、評価を得ることが必要。

今更ながら、そう確信するに至りました。

 

ここまで決まれば、あとは簡単。

1つずつ実行するだけですから。

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントを頂けたら嬉しく思います。