不動産界隈でよくある、「利回り10%の物件も一年たてば11%」って理論あるじゃないですか。

あれって正しくもアリ、正しくない面もありって感じなので、自分が思うところを書いてみます。

 

割引率をどれくらいで考えるか?

今すぐ手に入いる1000万円と一年後に手に入る1000万円って価値がちがうじゃないですか。

当然、今すぐ手に入る1000万円のほうが価値が高いです。

1年間運用できるし、運用しなくても(不動産に限れば)1年以内にいい物件出てきたときに投資できるっていう潜在的に収益機会を持っている状況を維持できるからです。

だから、1年後に手に入るお金と今すぐ入るお金を比較するなら、前者を割り引いてあげないと比較できません。

この割り引く利率を割引率といいます。

 

割引率を5%で設定するなら、今の1000万円が一年後の1050万円とだいたい等価みたいな感じで使うわけですね。

 

この割引率の設定がファイナンスの肝だと思っていて、ある意味ファイナンスを空論にするのか、実際の役に立つものにするのかを決める面が強いと思っています。

 

この割引率が低く設定しすぎると、常に物件は手前で買った方が良く、また経済的耐用年数が長い新築を買った方が良くなりやすいです。

 

「利回り10%の物件も一年たてば11%」理論の割引率

「利回り10%の物件も一年たてば11%」理論の割引率は、ゼロなわけですよね。

だから、すぐにでも買うべき、に繋がります。

 

ただ、現実の割引率は当然ゼロではありません。

手前で現金の使用を見送ったために、後ろでいい物件を買える可能性は常にあるわけです。現実に買えるかどうかはさておき。

 

大津さん理論はあまり否定できない

ただ、大津さんの利回り16%の戸建てでもすぐ買ったほうが良い理論は、結論としては否定しにくいです。

それは、割引率はどんなに高く設定しても5%位だと思いますが、その5%に対して利回り16%が十分に高いからです。

十分なスプレッドが取れているために、細かいことを気にする必要がないって面が強いと思います。

これが、新築6%のアパートでも、10年回せば12%のアパートになるから買いって論理を展開すると危ないと思ってます。

 

ざっくり書きましたが、異論があれば是非!