みなさん、こんにちは

 

楽待の注目コラムかなにかに紹介していただいたようで、急にコラムのイイネの数がはね上がってびびったものぐさ大家です

 

さて、最近、とある不動産投資グループでやっている遊びがなかなかおもしろく、かつスキルアップにつながるのでご紹介します

 

その遊びとは「物件価格当てクイズ」です

 

「この物件、おいくら万円??」

 

そのグループでは基本的にラインでやりとりしており、メンバーの誰かが購入した物件などについて、だいたいのスペックをラインで示し、皆で値段を当てるというものです

物件を特定されるのはまずいので、詳しい住所などまでは示されませんが、だいたいのエリア、駅からの距離、土地の価格(路線価など)、物件の広さや築年数、状態などがオープンにされます

クローズなグループなので、差し障りのない範囲で物件の画像や図面などが示されることもあります

ポイントは、①売り出し価格 と ②購入価格 の両方を当てるという点です

単なる遊びと侮るなかれ

 

物件価格を当てるのはなかなか難しいです

土地の価値は、家賃はどの程度、利回りは何%ぐらい想定ーーなどなど、考えるべきポイントは多々あります

そして「売りたい側」と「買いたい側」の両方の立場で考えなければなりません

こもごも予想価格を出しあった後、出題者から正解が示されます

その際、なぜ買おうと思ったかや、指し値を入れた根拠、売り主さんや仲介さんとどういった交渉をしたかなど、様々な解説を聞くことができます

この部分がなにより勉強になるなと思っています

売り主側の事情や、仲介さんの思惑、融資戦略など、本やウェブではなかなか知ることのできない深い部分を学べます

 

時には、グループ内にいる不動産業者さんから、以前売りに出ていた物件について出題されることもあります

どのような経緯で、どんな結末になったかが示されますが、中にはあっと驚くようなものも出てきます

自分のまったく知らないエリアであったとしても、ちょっと調べてあれこれ想像するのは、物件選びの良い訓練になります

この遊び、不動産投資家仲間の間でやればいいのではと思います

 

例題をひとつ

 

実はちょうど今、昨年末にすべりこみで買った築古戸建てについて私から出題しているところです

このコラムはオープンな場なので、グループで示している写真や図面までは出せませんが、よろしければ①売り出し価格②購入価格――を少し考えてみて下さい

 

大阪市内南部 まぁまぁな地下鉄駅から徒歩15分 

土地 16坪 準工業地域 60/200 路線価約7万円

古家付き土地(建築条件なし)

古家 木造2階建て 昭和53年築 19坪

 位置指定道路幅員4メートルに4メートル接道(再建築可能) 駐車場なし

1階:洋室、狭めの洋室、洋室DK

2階:和室2部屋 振り分け(両方ベランダあり)

 

大阪市内の海よりの下世話なエリアですが、戸建て賃貸が少ないので賃貸需要は強いようです

いつも物件を一緒に見に行ってもらう管理会社担当者の周辺ヒアリングでは、リフォーム後の家賃は7~8万ぐらい見込みとのことでした

足が不自由(車いす利用)なお年寄りが住まれていましたが、施設に入ったため売りに出たそうです

そのため、玄関横にスロープが作られ、シャッターを開ければ車いすで出入りできる動線が作られています(謎のシャッターが開いている写真はこれです)

風呂の写真がありませんが、いわゆる在来浴室で、まあそのまま使えるかなという感じ

キッチンは公団キッチンですが、キッチン入れ替え(公団タイプで十分)、周辺にキッチンパネル施工ぐらいはしたほうがいいだろうという感じ

雨漏り、目立ったクラックはなさそう(もちろん瑕疵担保免責なので、なにかあったらかぶります)

=写真を見ればわかるのですが、そんなにきれいではないです。「ザ・築古」という風情です・・・=

 

以上のようなスペックです

ヒントとして「こんなに安くで買えたよと自慢ができるほどよい物件ではありません」と書き添えました

さあ、考えてみてください

 

・・・・・・

・・・・・

・・・・

・・・

・・

 

 

正解は 

 

 

①売り出し価格 500万円 ②購入価格 340万円

 

でした

 

不動産投資グループでは、40人ぐらいの人が答えて下さいました

回答の平均は①が484万円で、②が332万円でした(ほぼ当たり!!すごい)

 

 

ベテラン投資家さんほど安めの価格を示されていたのは、それだけ目線が厳しいということなのだろうと思います

婿さん、ロジカルさん、いくらと言ったか自白しなさい!!<だから、そんなに良い物件じゃないって言ってるのに(笑)

一方、あるプロの業者さんは、関西には土地勘ないのに、売り出し価格をほぼ的中させていて、さすがと思いました

 

この物件、高い? 安い?

 

大阪市内とはいえ、狭小、前道いまいち、築古で340万円というと「高いな」と思った人も多いと思います

 

ハイ、私もそう思います!!

 

実は、私が大阪、兵庫で持っている築古戸建て10棟の中で、3番目に高いです

この物件、4、5年前ならば、おそらく200万円台で買えていたかなと思います

私の所有物件のうち、3~5年前に購入した5棟は120~170万円です

それが、一昨年に買った2棟はいずれも200万円台後半で、昨年末にはついに300万円を突破しました

3~5年前であれば、リフォーム後で利回り20~25%とれていましたが、今は25%はかなりへんぴな場所でないと難しいと思います<まあ、100万円台の戸建ては、場所もイマイチですし、いろいろ問題ありなので、単純に比較はできませんが・・・

今回、出題しようかなと思ったのは、今の築古戸建て市況が過熱しているのを知ってもらおうというのもありました

 

高くても買った理由

 

この物件は、某大手財閥系仲介会社が専属専任でグリップしたのを、以前からおつきあいのある戸建てに強い業者さんから教えてもらいました

大手財閥系は、いろいろとコンプライアンスがうるさくなったとかで、不動産業者さんに売る場合はオークション形式にしなければならず、かといって個人に売る場合はいろいろと手続きが面倒らしく、不動産業者ではない法人で買ってくれるところを探していたといいます

大手さんからすると、手間かかるのに、たいした儲けにならない築古戸建ては、さくっと売ってしまいたいのでしょう

たまたま、私の知り合いの業者さんに相談があり、資産管理法人を持つ私に「500万売り出しで400万ぐらいまで指し値入れられそうなのが●●のエリアで出ましたけど」と連絡してくれました(その上、「両手じゃないと、財閥系仲介さん困るだろうから」と言って、仲介に入ろうとしない神対応で、もはや足向けて寝られません)

 

実はその日、東京に出向いていたのですが、急いで新幹線でとって返し、わくわくしながら内覧に行きました

 

が、場所はけっこう良いものの、そこそこリフォームが必要な微妙な物件でした(凹)

 

イマイチで少々お高いですが、それでも私は買う気満々でした

 

「なんでそんな高くてリフォームも必要なもの買うの?」

「ひょっとしてマゾなの??」

 

な~んてと思った方もいるかもですが、一応、狙いはちゃんとあります

 

なぜならば、その某大手財閥系仲介会社の担当者さんが、大阪でもかなりおいしいエリアの支店所属で、とてもよくできる人(らしい)からです

正直言うと、あと40万円ぐらい指し値を入れて300万までもっていきたいところでしたが、今後の担当者さんとの関係構築を考え、あえてぎりぎりまでは攻めずに、無事に買えることを優先しました

この大手仲介会社さんとは、大阪南部の支店と、神戸市内の支店とは多少の関係構築ができているのですが、大阪市内は開拓できていませんでした

そんな中、市内南部の”ドストライク”な支店で、信頼できる人が推薦する営業マンというのは、まさに渡りに船でした

今後、攻めたいなと持っているエリアで良い物件を紹介してもらえるのであれば、40万円ぐらい高く買っても、投資と考えれば安いものです

 

確実に購入するために

私からすると高いと思っているとはいえ、売り主さんからすると、500万で売りに出したものを160万も値切られるとなると、かなりショックでしょう(ちなみに、売り主さんは一般の方ですので、投資家相手のようなシビアさはなさそうというのは良い材料でした)

仲介さんの立場になって考えると、売り主さん向けの説得材料がもらえると助かるはずです

「現金で買うので融資特約不要で、買い付けが通ればさくっと買います。もちろん瑕疵担保免責で結構。境界確定も現状のままでかまいません。残置物も、なんなら値引き無しでこちらで処分してもいいです。引き渡し時期はいつでもいいです。早くでも遅くでもなんとでも合わせます。契約決済は持ち回りでかまいません。その他、受けられる条件はできるだけ前向きに検討するので、なんなりと言ってください!!」

「そう言ってもらえると、売り主さんと話がしやすいです」

売り主さんとの交渉材料もですが、「ちゃんと買えて、ややこしいことを言わない客」と仲介さんに刷り込むのも狙いです<我ながらセコイ(笑)

 

今後のもくろみ

 

仲介さんとの関係構築が狙いとはいえ、買った以上、一定の儲けは出したいところです

「家賃7、8万もとれるの?」と思いましたが、調べてみると本当にその程度はとれそうです

リフォームをそれなりに抑える代わりに、少し安めの家賃6・5万で計算すると、利回り20%を実現するならば投資総額は390万円、利回り15%だと同520万円となります

リフォームはすべて業者さんに発注すると100万円をオーバーしそうなので、DIYで費用削減をする予定です

実は、大阪の若手投資家さんからDIY教室的なものをやってほしいと言われており、今回、大阪市内に買ったのはその材料にする狙いもありました(神戸でリフォーム中の物件は遠いもので)

2階和室2部屋の洋室化、公団キッチンと洗面台の入れ替え、キッチンパネル施工、鉄部のさび落としと塗装、クロスの下地作りなどはDIYで済ませる予定です

一方、私が頼んでいる管理会社であればクロスは1メートル690円と安くでやってくれるので、クロスとクッションフロアはプロにお任せします

少し安めの家賃6・5万で、利回り17~18%出れば、まあいいかなと思っています

 

いつもながら長くなってしまいスイマセン(汗)

今回、グループでの回答解説を兼ねてのコラムだったので、短くするわけにいきませんでした<言い訳

次回こそ、短く書きたいと思います。。。

 

本日も駄文、長文におつきあいいただき、ありがとうございました