こんばんは！地主の婿養子大家です！

 

退去前入居

 

購入後から2回退去が発生し、いずれも客付けにかなりの苦戦を強いられた

木造築古アパート

1K３点ユニット

外洗濯置き場

の

三冠王物件

（泣）

 

今日は、その物件における空室対策での成功事例を紹介します！！喜

 

構成は、

１．物件スペック紹介

２．購入時の空室対策

３．購入後の客付け苦戦

４．見出していた一筋の光

５．好条件の契約成功

６．本件における再現性

以上で書いて参ります。

 

１．物件スペック紹介

本件は、

私の購入物件の中では、一般投資家の皆さんと投資額も近く、参考にしていただける部分もあるかと思っております。

もともと、

土地値として購入した物件で、その目的は将来の土地売却時の含み益であり、保有時のインカムゲインは複次的なものであるものの、購入にあたってはいつもどおり融資で購入しています。

スペックは以下のような感じです。

＜物件スペック＞

エリア　：神奈川県

アクセス：駅徒歩10分圏内

構造築年：木造築35年超え

土地面積：200㎡超え

総戸数　：10戸

間取り　：1K3点ユニット

路線価　：15万円/㎡

購入額　：3,500万円

 

２．購入時の空室対策

＜購入前のレントロール＞

101　38,000円　　

102　39,000円　　

103　32,000円

105　32,000円

106　　空

201　　空

202　39,000円

203　　空

205　52,000円

206　　空

購入前の直近の入居では32000円が相場。それでも苦労した上での入居のようで、購入時においての相場家賃は30,000円になるリスクがあると判断していました。

割高に取れている部屋が数部屋ありますが、超長期入居者で退去する可能性は極めて低い感じのする優良入居者でした。

 

＜購入後のレントロール＞

101　38,000円　　

102　39,000円　　

103　32,000円

105　32,000円

106　　空　　⇒　41,000円

201　　空　　⇒　35,000円

202　39,000円

203　　空　　⇒　35,000円

205　52,000円

206　　空　　⇒　35,000円

 

過去のコラムに書きましたが、購入後に空室を抱えるより、一旦OYOという転貸業者に貸して、恐らくは1年くらいしたら撤退していくだろうと考え、その場合に、転貸先の入居者の都合で1部屋ずつ退去時期はズレるだろうと読んでいました。

そうやって

・空いたところで一部屋ずるしっかり埋めて行こう

・それまでに空室対策の経験値も積み上げて行こう

と考えました

この

転貸業者の活用法

は上手く利用すればメリットしかないと思っています。

 

OYOは残念ながら縮小傾向ですが、私自身は、

別の転貸業者に貸した経験もあり

その時も上手く活用できました。

 

３．購入後の客付け苦戦

ある種のノウハウ見たいなものであり、今後も転貸業者がいなくなることもまだないと思っているので、引き出しの一つとしては良い選択肢だと思っています。

案の定、

OYOさんは1年後から退去連絡が1部屋ずつ出ていましたので、退去通知期間は2か月にしておいたので、余裕をもって募集を開始しましたが、

思っていたよりも、

三冠王物件は厳しい（泣）

という現実を経験する事になりました。

201号室⇒空室期間約6カ月

203号室⇒空室期間約5か月

とどちらも苦戦を強いられ、しかも賃料も32,000円と伸びません。（その点、OYOさんには35,000円で借りて貰っていた事を考えると有難いですね。）

結果的に、

一般的な賃貸仲介会社へ募集のお願いをしてはいましたが、そこからは2件とも成約にはいたりませんでしたし、案内もほぼありませんでした。

おこずかいさんというコラムニストさんが入居付けに苦戦しているコラムのコメントで少し触れましたが、

募集方法そのものが部屋のスペックに見合ない可能性

について頭をよぎりました。

そこで利用したのが私の場合は、ウチコミという媒体を使う、

所謂

自主客付方法

でした。

埋まった2部屋ともここでご縁がありました。（1件はウチコミにて、1件は1件目を決めてもらった業者さんから一般仲介で）

 

４．見出していた一筋の光

実は、

OYOさんに貸す前に、購入後にすぐに決まった部屋が1部屋だけありました。それが41,000円で貸した106号室です。

賃借人は法人社宅契約

入居者は、国家資格を保有する外国人社員です。

特徴は、

・日本語も話せる

・礼儀正しい

・真面目

・日本で本気で仕事をするつもり

です。

業種は、

介護系

です。

 

建築業界でも取り入れ始めて久しいですが、上記のような特徴を持つ外国人労働者は、中途半端な日本の労働者よりも、企業として雇い易い特徴があるのだと思います。

俗に言う３Kの仕事がどんどん外国人就労者に変わっている話は聞いたことがありますが、知り合いの建築会社の社長も、東南アジアの人を受け入れていたりします。

 

このあたり、受け入れ時の

入居審査

において、不安を覚える大家さんも多いのではないでしょうか？

苦い経験から、外国人入居者を一切受け付けない大家仲間もいたりしますし、ある国籍限定で断ったり。

 

私は、あまり国籍で先入観を持ちすぎないようにはしていますが、過去にそれが理由で失敗したことは今の所一度もありません。

国籍よりも大事な特長（特徴ではない）を捉える事が出来れば！！

今後も増えるであろう、在日外国人は我々にとってもチャンスとなり得るものだとも思ったりします。（勿論、気持ち的に頑張る人たちを応援してあげるような感じもしますし）

 

私の場合、本件において、一筋の光として、この部屋の契約会社の介護系企業の担当者に営業をかけて、

同じような資格保有しているような優良外国人入居者

ならば喜んでお受けするので直接お声掛け下さいと伝えてありました。

 

肝は、

この類の担当者は、総務的なものを一括して担当していたりして、外国人社員の部屋を決める労力に時間を費やすこと、外国人は毛嫌いしている大家がいて、探すのが大変なことを経験していて、このようなつながりは凄く喜んでくれます。

 

５．好条件の契約成功

年始になって、この担当者からお電話があり、空き部屋が無いかの問合せでした。もう少し早ければ良かったのですが、その時は満室で退去予定もありません。。。涙

ところが！！

私の日頃の行いが良いから

マジで奇跡的な翌日にOYOに貸していた最後の1部屋も退去通知が来ました！！

すぐに担当者の方へ連絡し、

前回と同じ条件で借りるとなりました！！ヽ(^o^)丿

 

ちなみに、最初の契約の部屋は既に2年以上が経過しており、1回更新も完了しています。

一度も、問題もなく！！

我ながら、

時間稼ぎの為の転貸業者挟み

から、

外国人優良入居者の社宅の見極め

を経て、

今後も見込める貸先に繋がる大きな成果

につながった事例でした。

 

仮に空室が全く埋まらなければ、

周辺の

介護系

病院系

建設業系

などに直接営業攻勢をかけたかも知れません。

 

そんな直接営業なんて出来ないよと思えばそうかも知れませんね。。。

でも、経験上、

総務系担当者にとっては、我々大家はありがたい存在なのかも知れませんよ？

別件で、土地から新築を検討した時にも、隣の総合病院の理事長に直接営業かけた事すらあります。笑

 

以上、

突撃大家からでした！m(__)m

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

空室に悩む大家さん、悩むのは構いませんが、諦めたらそこで試合終了です。

諦めず、出来る事コツコツと。

まずはタウンページを片手にチェックやで～。