北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

雪国では夜間に道路の排雪（トラックに乗せて堆積場に捨てること）します。

私の懇意にしている塗装屋さんも、冬は除雪／排雪部隊です！

 

 

前回のあらすじ

今から８年前の２０１４年、私がサラリーマン大家の頃です。１階の入居者からトイレにミミズが湧くという通報がありました。

下水の配管にカメラを入れると、地中の配管が逆勾配でかつ、割れていることが解りました。

私の知人の設備業社の提案は、建物の外（駐車場）をショベルカーなどで掘削して、ロードヒーティングを破壊して実施するという、大掛かりな提案で費用も５１０万円と高額になるので、別な工法の模索を始めました。

 

この時見た配管の映像を、前回掲載し忘れたので載せておきます。

カメラを進めると凄惨な映像になりますが、今回は綺麗な物を選びました。（このくらいなら、気持ち悪くならないですよね）

 

 

修繕方法の検討

妻とネットで調べるとこんな物を発見しました。

ホースライニング工法

※「ホースライニング」でググると色々出てきます

特殊なホースを配管に挿入・接着させて、下水道管を補強・保護する工法のようでした。

 良い工法を発見したと、取引のある設備業社２社に聞くと、

そのような工法は知らない

普通の業者には施工できない

との回答でした（涙）。

確かにネットで見かけただけの情報なので、市の大きな下水管などの施工例があっても、一般の住宅では配管も細く不可能かなと、この工法を追求するのは早々に止めました（汗）。

 

この時、

サラリーマンの本業も猛烈に忙しく、

トラブルが煩わしくなり、

アパート経営がとても苦痛！

になりました。

 

修繕方法の決定

一方で給料以外の貴重なCFがあり、２世帯住宅のローン／固定資産税／水道光熱費／ロードヒーティングの灯油代などを賄っています。

泣き言を言っている場合ではありません。

妻のアドバイスで、管理会社に相談することにしました。

担当者は開口一番、

「駐車場を掘らなくても大丈夫です！」

「設備会社に見積もりして貰います」

と力強い回答を頂きました。

 

知人の設備業者２社に５１０万円の工事しかないと言われ、一人で悩んでいた時間は何だったのだろう・・・と思いました。

会社の仕事もそうですが、自分一人でやるのは限界がありますね。

周囲を頼ること

感謝すること

の大切さを痛感しました。

 

工事（工法）は、トイレをハツリ、人が入られる程度の穴を開けて、その穴から職人さんが下りて、配管を交換するというものでした。

※ハツルとは、コンクリートなどを、削ったり、砕いたりすること。

この時、入居者は退去して空室だったので、工事は比較的スムーズに進みました。

修繕工事の状況

実際の工事の状況はこちら。

トイレをハツった土砂が大量に出てきました。

 

トイレをハツった所です。

赤丸が職人さんです。

 

配管に辿り着きました。

無残な姿です。

 

取り出した配管はこの通り、ぽっきりと折れています。

 

工事見積書と契約書

修繕は年を越してからになりました（汗）。

金額は相当にお高いです！

想定額の１．５倍以上です

今回は配管カメラも無償だった（こちらに上乗せされている）のと管理会社経由なので、感謝してお支払させて頂きました！

 

この管理会社は、高額（２０万円超）な修繕費は、無利子で分割払い（最大３回）に応じてくださいます。

当時お金の無い我々にとっては、非常にありがたい事でした！

 

更に、分割払いの間に、日本政策金融公庫で借入を起こしました。

今回の修繕費（設備資金）＋運転資金（200万円）で300万円の借り入れを行い、実は先月完済しました（汗）。

この時から、我々と公庫さんの取引が始まりました！

ピンチはチャンス、だったかもしれません（汗）

 

まとめ

本コラムの件は、私達夫婦がサラリーマン大家時代に取り組んだ中でも難易度が高いものでした。

振り返ると、大家側も、情報、人脈、協力者など総合力がないと乗り越えられない問題も多いなと思います。

 

私達夫婦はサラリーマン大家時代を入れると、今年で大家歴２５年になります。過去の経験を貴重な教訓として取り込み大家力を上げて、不動産賃貸事業のハンドルをしっかり握り、経営したいと思っております！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

今回の我々の実践行動が、少しでも皆様に勇気と情報を届けられればと思っています。

些細なことでも良いので、皆さんから質問やコメントを頂けると嬉しいです。

– 以上です–