ここ数年、年始に書いてきた今年の目標コラムを書かずに１月末になりましたが、今年は、年末に何とか形にした交換契約の登記を済ませて足元を固めておき、いずれ来る買い場への（未だ）準備の準備に入れたらと思っています。

 

　交換の登記においては登記済証が当然要るのですが、相手側がなかなか出してくれず滞っているおり、やっと先週来た返事は「登記済証を紛失した。」でした。すぐに司法書士に連絡して資格代理人による確認手続きを取ってもらうことにしたのでまずは一安心です。

 

　さて今回は、（１）上記交換に伴う契約書記載方法と印紙税、および（２）相場雑感からの不動産視点について話すつもりです。

 

（１）交換に伴う契約書記載方法と印紙税

　交換は不動産売買の一種ですから売買と同様の基準、すなわち不動産価格で印紙税が決まります。ここで面白い（？）と思ったのは交換契約の場合、自分と相手側との不動産価格の両方を書くパターンと、自分と相手との不動産の差額のみを書くパターンとがあることです。

 

　前者だと、税法上、高い方の不動産価格に応じて印紙税は決まり、後者だと、等価交換なら差額ゼロとなるため印紙税はゼロ、今回のように差額があればその分だけ印紙税が掛かることになります。いずれにしても不動産価格をそのまま書くよりは印紙税が安くなる訳です。もちろん契約書には書きませんが、不動産価格を算出したその説明書は契約書に別紙として添付しておきます。

 

　後者は、印紙税の節約が出来て何の問題も無さそうなため前者は要らないんじゃないかと思いませんか。不思議に思って国税庁に質問してしました。返答はザクッと言うと「ケース次第。」。結局、前者にしました。

 

　何故かと言うと、価格はそもそも売買取引において重要な構成要素なので違和感があったし、契約書に価格を記載しないとそれぞれの不動産価格について合意したと言うお互いの意思表示が不確かなものになるからです。相手側が高齢なこともあり、その子供達との関係を考えると、不動産価格の意思表が大切だと思えたことがやはり大きいなと思います（仲介料がない分だけ、印紙税支払いを含めても節約にはなってそう）。

 

（２）相場雑感からの不動産視点

　物資の供給が滞っていることが引き金なのかインフレが強く意識されるようになってきました。そのインフレ対策のため海外の中央銀行が利上げに乗り出して株式相場が岸田ショック（岸田首相は今回無関係と思うけど）とか言われて荒れ模様、流行っていたレバナス投資信者も声を潜めています。年末本屋で結構見かけた米国株式投資や仮想通貨の本を読んでいた人達はどうしたんでしょうね。

 

　自分はと言うと、昨年は米国株の売却だけで（売却益に対する税率２０％の税金発生）一度も買うこと無くまだ含み益があるものの先物等もやっているので気を抜けない立場です。例えば先週金曜日、米国指標のECI（労働コスト）の発表前後だけでかなり上下してヒヤっとしました。インフレに絡む重要指標の発表毎に利上げ予想が変わり、それを理由に売買がされるので危なっかしい(-_-;)

 

　そしてここが大きく下がれば金融資産に関わる金融機関や一定以上の富裕者層を介して不動産マーケットに影響するのだけれど、その影響がどう言う形で現れるのか注目です。

 

　買場が来ると言う話は先に置いといて、売り物不動産のラインナップがどう変わるか、そこから見える売り方や買い方の変化に注意したいです。価格自体はここまで上がったからには簡単に下がらないと思っているのでまだ気にしません。

 

　そして金融機関との付き合いを切らさないようにして小さなチャンスを掴めるようにしたいと思います。

 

次回もよろしくお願いします。