北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

札幌の隣の観光地、小樽のシーポートです。

石原裕次郎記念館（2017.07.03閉館）もあった場所で、西部警察で使われた車や、石原裕次郎さんのヨット｢ハレ・コンテッサ｣も展示されていました。

赤丸の通り、船もすっかり冬囲いです。

 

それでは、本題です。

私は２０１９年の７月に脱サラしました。専業大家で生計を立てようと考えました。

実際に１棟目を購入したのは翌２０２０年の２月です。この半年間に猛勉強してある程度の知見を得ました。

 

ですが・・・

脱サラ直後～３ヶ月間を振り返ると、当初は勉強不足で多くの紆余曲折がありました。

 

下記のコラムで書きましたが、私は２０代後半で札幌に２００坪の土地を相続しました。この土地にアパートを建築して、２２年間サラリーマン大家をした経験を活かして、専業大家になろうと決意して脱サラしました。

 

【実践大家コラム】FIRE奮闘記　～１．自己紹介～

 

今でこそ楽待相談室で「もっと勉強した方が～」などとアドバイスしますが、当時の私は不動産投資の勉強は一切していません（汗）。自宅併設RC１棟の経験値だけで、脱サラ～不動産投資で生計を立てようとしました。

 

結果から言うと私は、本コラムのタイトルの通り、経験値だけが頼りの愚者でした。

これから不動産投資を始める方は、同じ過ちを犯さないよう、実践大家コラムなどで、しっかり学んでほしいとの想いで、今回は自身の恥を晒してみます！

恥ずかしいので、タイトルだけは格好良くしました

 

＜アジェンダ＞

地主の土地利用　と　不動産投資

脱サラ時の企画内容

土地探し

プロジェクト始動

金融機関の反応

プロジェクト終了

まとめ

地主の土地利用　と　不動産投資

私は昨年、不動産実務検定の２級／１級を取得しました。講習会では次の通り習いました。

土地利用　：地主が所有地にアパートなどを建築して、利益を上げること

不動産投資：土地と建物を購入して、利益を上げること

細かい文言は忘れましたが、こんなニュアンスでした

 

脱サラ直後の私は、

「土地利用」しか知りません

 

もっと言うと、土地付きの

「中古アパートが購入できる」事を知りません！

中古アパートが流通しているのを知りませんでした（汗）

 

脱サラ時の企画内容

脱サラ直後、私の企画は次の通りでした。

３００坪以上の土地を確保（借りる／買う）する

　　　　　↓

店舗：賃貸併設住宅などを４～６店舗建築して賃貸する

　　　　（又は）

レジ：２LDKｘ１２戸の１棟RCを２棟建築する

 

※２LDKｘ１２戸としたのは、２２年前に建築した自宅併設物件と同じものを、単純に２棟と考えました。経験ベースです。

容積率を使い切るなどは考えていません（汗）

土地探し

脱サラ直後は、自身の企画に沿い、次の通り実践しました。

ポータルサイトで自宅から車で３０分以内の「土地」を探す

→１～２ヶ月では、いい土地が見つからない。

期間の問題でもないかもしれません（汗）

　　　　　↓

隣地の親戚（伯父さん）から土地を借りる

→伯父さんから３００坪を月額３０万円で貸しても良い！と言質をとりました（契約はしていない）

 

私達の自己資金は、退職金から消費性ローンの返済を行い、実際に使えるのは１千万円弱となっていました。

プロジェクト始動

ここで私は一気に盛り上がりました！

建築会社を呼び、多店舗（賃貸併設住宅）構想をぶち上げました。

地元の工務店２社、財閥系の不動産会社などを自宅に呼んで、図面を作り打ち合わせを重ねました。

いま考えると恐ろしいことに、金融機関の融資の可否／条件など一切すり合わせずに、プロジェクトを進めていました。

私には２２年前、座っているだけで１億円のRC１棟が建築できた経験がありました。その時と同じ感覚でした。今回は当時のお節介な伯父さんの代わりに、自分が動くだけだと思っていました。

 

結果は・・・

地元の工務店は不動産会社と連携して、１Fに薬局が入るメディカルビルを検討しましたが、タイミングが合わず実現しません。

財閥系の不動産会社は私に怪しい空気を感じたのか（汗）、積極的な提案はありません。

建築会社や不動産会社は頼りに出来ない！と思い、今度は札幌のドラッグストアーなどに、自分のプランを売り込みに行きました。結果は、門前払いでした（涙）。

金融機関の反応

ここでやっと、金融機関（信用金庫）に行き、プランを説明しました。

開口一番担当者は、こう言い放ちました。

 

土地はローンで買えませんよ

建物のローンは土地を担保に取ります。

土地は相続地や現金購入などの、抵当権のない物が必要です！

 

と、お諭し下さいました。

この時、私は自分の計画が難しいことに気付き始めます。

 

プロジェクト終了

（数日後の早朝）

土地を貸しても良いと言った伯父さんと会いました。伯父さんは「あー、あの３００坪の土地は、農協に依頼して土地利用する。お前には貸せない！」と突然に言い放ちました・・・。

 

は！？

そんなのあり！？

 

ここで私は、脱サラ前に練った全ての計画が破綻したことを悟りました。

 

まとめ

当時の私は・・・

経験にしか学んでいない愚者

でした。不動産投資には勉強が必要なことを、この時初めて気付きました。

この期に及んでも、当時の私は新築以外の選択肢が思い付きません（汗）。不動産投資セミナーなどに参加して、講師がブルーオーシャンだ！と豪語するエリアの、企画販売（アパートの建売で、土地付き）を探し回ります。

なにせ・・・

既に脱サラしています（汗）！

行動が必要でした！

（次回へ続く）

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

今回の我々の実践行動が、少しでも皆様に勇気と情報を届けられればと思っています。

些細なことでも良いので、皆さんから質問やコメントを頂けると嬉しいです。

ー以上ですー