なかなかお金が貯まらないとも言われるRC物件。

確かに、元本返済を楽しみにするコンクリ貯金的な面はあると思っています。

ただ、昨年2月に買ったRC物件、意外にCFベースでもお金を残してくれている雰囲気なので、ちょっと1年間の成績を見てみました。

 

この物件、もちろん安いと思ったから買ったのですが、とは言え利回りは9.8％。

決して余裕はありません。

しかも耐用年数内融資なので、返済をがっつり引っ張れたわけでもなく、21年融資です。

金利もメガ大家では無い、ただの初心者大家なので、1％台後半です。

 

こんな感じの前提条件の中で運営していました。

 

で、出てきた結果は、

3,297千円

でした。

 

月中取得だったり、揃わないデータもあったりしたので、一部年換算ファクターを導入しています。

固都税、保険料の単年相当額も入れているので、大体正しいと思います。

物件価格の2.5％くらいのCFですね。今の環境からしたらCF出ていると思いますが、頭金7％入れていることを考えれば、そこそこましくらいの結果くらいでしょう。

 

ただ、言っておかなければいけないのは、長期的に見て、この計測期間は経費率が低い期間だった可能性が高いことです。

退去が1件しかなく、その1件のリフォームもあまり高額ではありませんでした。

 

そう考えると、CFはあんまり余裕ないですね。

 

目指すのはCFじゃない

もちろん、これってCF（のみ）を目指す投資じゃないって考えています。

CFだけ考えると、当初投入したお金って頭金以外もあるので2000万円くらい入れているわけです。

それに対する（運営期間単年の）CF利回りだすと、15％くらいなので、一見あまり儲からないように見えちゃうんですよね。

戸建現金買いと一緒じゃん、みたいな。

レバレッジかけて、現金買いと同じリターンでは、投資としてあまりにもひどい。

 

でも、それって誤った見方なんですよ。

 

っていうのは、この期間、わたしは700万円くらい元本を返済しています。

5年返済すれば、3500万円くらいになる。

そこで売却すれば、同じ価格で売れれば、だいたいこのお金が入ってくるわけですよね。（償却率の問題とか税金とか無視してます）

 

IRR的に言うなら、（こういう）不動産投資は結局所有期間中のCFって小さくて、出口のCFは大きいんですよ。

20年とか長期間返済したら別だけど。

 

逆に出口がない投資だと、どれくらいの利回りが欲しいかも、なんとく想像つきますよね。

 

まあ、こういう投資の狙いはこんな感じだと思ってます。

だから、借金が無くなるまで返済したらうれしい、みたいな考え方は間違っているとまでは言わないけど、全てじゃないっていえます。

完済しない限り所有期間中のCFは変わらないけど、返済が進めば出口のCFは大きくなり続ける。

 

それを楽しみに日々返済していきますよ。

まあ、トラタヌなんですけどｗ