北国の大家です。
いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。
JR札幌駅の北口です。
北海道新幹線の札幌延伸に伴い、駅構内の工事も始まりました!
200店舗以上の商店街が閉鎖され、駅前は少し寂しくなります。
駅周辺では、超高層ビル2棟の建築が予定されています。
前回は、北海道のブルーオーシャン、地価上昇の期待高まるニセコエリア、このエリアの新築アパートの購入に傾いたお話でした。私は前のめりになり、銀行に融資の申込みをする予定でした。
いざ銀行へという時に、脱サラ直後の1棟目という事もあり、高揚感を抑えて少し冷静に考えた方が良いなと思いました。
当時、この言葉は知りませんでしたが、一言でいうと・・・
確証バイアス
が掛かっている気がしました。
確証バイアスとは、自信過剰になり投資の成功を確信する。都合の良い内容を収集して「きっと大丈夫!」と思い込むのは『確証バイアス』という無意識の傾向です。
確証バイアスの回避法として次の3つがあると言われています
①都合よく考え過ぎる傾向があると意識する
②自分の考えを反証する(批判する、疑問をもつ)
③客観的な意見に耳を傾ける(第三者など)
この時、今思うと確証バイアス回避のため次の思考/行動を取っていました。
・見込み客が特需頼み?
アパートの見込み客(入居者)は、北海道新幹線や高速道路の掘削人夫(外国人)と、ニセコのホテルの従業員/開発関係者など、特需頼みではないか?
需要が堅いのは当初5年間で、10年後には需要が減り、家賃が大きく下落する可能性がある。
・出口の取り方
ニセコエリアの土地の所有者は、2年半前の時点で、3割が中国人と聞いた(今はもっと多い)。所有者の中国人は本国で転売を繰り返すので、北海道側は真の所有者が解らず、固定資産税も未納が多い。会社員時代も中国企業との取引はあったが、上場企業でさえ中国企業との交渉に失敗する(負ける)事例を何件(何社)も見た。このエリアの出口が中国人の場合、仲介業者を入れたとしても、個人ベースだと少し怖い気がする。
・価格設定
急激に開発が進んだエリアのため、土地や建築の価格設定がイメージできない・・・。
そこで、ニセコエリアの建築会社に実際に訪ねてヒアリングを掛けました。
回答は少し驚きでした。
私は単純に、単価×面積→建物価格を想定していました。ですが回答は「家賃が高く設定出来れば、建築価格も上がる」と言う事でした。
不動産投資というのは、(自分の知る)地主の土地利用(アパート建築)とは、まるで考え方が違うのだなと、妙に納得しました(汗)。
但し、入居実績のない新築の場合、想定家賃をキープ出来るかがポイント(リスク)だなと思いました。
土地勘がなく開発頼みのエリアは少し怖いなと、不安が頭をよぎります。
以上3点を考慮した結果・・・
やはり融資申し込みをする(汗)!
確証バイアスを回避できませんでした。
そんな時、自宅併設物件の管理会社の担当者との会話から「楽待」を見つけました!
正確に言うと「楽待動画」を見つけました。
私が観たものは、何やら
緑のつなぎを着た人が
「あなたのボロ物件に突撃!」
と楽しそうに言ってしました。
その人は、私の想像を遥かに超えるボロ物件を再生(賃貸)しようとしていました。
最初は私一人PCで見ていましたが、あまりにも面白いので、リビングのTVで妻と二人で見るようになりました。
その時、動画を観て衝撃を受けました。
え!中古アパートって買えるんだ!?
この時、初めて中古アパートが買えることを知りました(大汗)。
ここで私の方針は決まりました。
銀行にニセコ物件の融資を申し込む
ダメならこの物件を深追いせず、中古アパートを探す
早速、業者に紹介された地銀に出向きました。
(続く)
次回は本件の顛末などを、お伝え致します!
今回のコラムは如何だったでしょうか?
今回の我々の実践行動が、少しでも皆様に勇気と情報を届けられればと思っています。
些細なことでも良いので、皆さんから質問やコメントを頂けると嬉しいです。
ー以上ですー
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