北国の大家です。
いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。
札幌といえば味噌ラーメン。
札幌ならではの「中太ちぢれ麺」「濃厚スープ」「ほろほろ柔らかなチャーシュー」が人気です。
※コメント欄への個別の企業名、伏せ字になっていない伏せ字などの記入はご遠慮下さい。誰かを傷つける目的は一切ありませんので、よろしくおねがいします!
前回は確証バイアスを回避できずにいる時、「あなたのボロ物件に突撃!」という楽待動画を見つけた。この動画で中古アパートが買える(流通している)ことを知った。というお話でした。
よく考えると「あなたのボロ物件に突撃!」を妻とリビングで観ている光景はシュールではないかと思うのです(汗)。
これも夫婦で不動産投資に対するベクトルが合い、協力体制ができた結果だと思います。ここでも妻に感謝の心が湧き上がります。もちろん広之内さんにも大きな感謝の心があります!
時は2019年秋
ブルーオーシャン
ニセコ・エリア物件の続きです。
物件の販売会社に紹介された銀行に向かいました。
私は業社の紹介であるにも関わらず、銀行マンAは(その後私達が他行で何度も聞くことになる)言葉を放ちました。
「協力したいのは山々ですが、今回はご融資できません。」
「在職中の貴方なら右から左でご融資しましたが、給与所得のない貴方には融資できません。少々の資産を持ちでも難しいです。」
私は唖然としました。
直前に土地購入の融資は断られましたが、一般的には難しい借入れだと聞いて納得していましたが、今回は新築の借入申込です。
物件価格は8千万円、自己資金は退職金の残1千万円、自宅の担保余力は2千万円以上ある時期です。
正直、これで断られるとは予想外でした。
サラリーマン属性というのは、少々の現金や資産より、段違いに有利なのだなと痛感した瞬間でした。
これは2019年の話です。今は会社員への融資も引き締められているようです。
結局、この物件は日本人の富裕層が購入されたようですが、その翌年早々・・・
コロナ禍
が世界を席巻しました。
前回のコラムで、私が確証バイアス回避のための思考でリスクを感じた件が、顕在化したようです。北海道新幹線/高速道路延伸の掘削要員、ホテルの開発要員などの外国人が街から消えました。
その結果、アパートは空室が目立ち、富裕層の方はこのアパートを手放したようです。
RESULT
・保有1年間で売却
・売却価格は購入時の60%
・買主は中国人
損切額は富裕層の方には、かすり傷だったのでしょう。
しかし私が購入して損切りしていた場合、
退職金残(1千万円)
自宅併設1棟RC(相続地200坪)
を失っていました。確かに全ての原因は
コロナ禍
です。予測はできません。
今でも企画やブルーオーシャンが悪かったとは思いません。
販売会社もセミナー講師による多少の煽りはありましたが、正常の営業範囲だと思います。
それは、今でもニセコ・エリアは開発が進み、地価も上昇しているからです。
マレーシア、マカオなどの企業が、数百億円を投じたホテル建設が幾つも進行中です。
中国人を中心に海外富裕層のニセコ・エリアへの投資も続いています。
しかし、振り返ると当時検討したリスクが全て顕在化しました。
見込み客が特需頼み
開発特需で街に溢れかえった人が消える可能性
出口の取り方
中国人への売却は怖い。交渉で勝てる気がしない。
価格設定
積上げた工事単価ではなく、利回りから逆算した単価のため、事業を支えるのは賃貸需要のみ。賃貸需要が減るとアパートは一気に値崩れする
これだけ予測できて、何故買おうとしたのか?
理由は「リスク対応計画」を作らなかったことだと思います。
会社員の頃はプロマネとして、必ず「リスク対応計画」を策定していました。
リスクごとに
受容(受け入れる)
軽減(ダメージを減らす)
転嫁(保険など)
などをスコアリングし、最後は定性評価により最終判断します。
今回欠けていたのは、スコアリングまでは良いとして、最後に・・・
なんとかなる
と数値化された全てのスコアを、最後の定性評価で無視したことでした(涙)。
この「なんとかなる」が、確証バイアスの本丸かなと思っています。皆様も
(自分には)
なんとかできる
なら、まだ良いです!が・・・
(自動的に)
なんとかなる
は、破滅への一歩!と言い聞かせて下さい。
確かに実際には、購入当初数年間の累積CFで、その後のピンチを切り抜けられる場合もあるので、
必死(必ず死ぬ)
とは言いません。但し、リスク対応計画を作る(考える)時、「なんとかなる」が混入してないか、確証バイアスが掛かっていないか、最後に振り返られたらと思います。
本コラムを書くに当たり、感謝をし忘れた方が一人いました。
銀行マンAさんです!
門前払いしてくれ、ありがとう!
私達の財産を守って頂き、本当に心から感謝しています!
借入を否決した人にさえ、感謝できる日が来たことは、楽待コラムで勉強させて頂いたことも大きく、その意味では、コラムニストやコメンテーターの方にも感謝しています!
さて、私達はここから中古アパートを探すことになります。
「あなたのボロ物件に突撃!」で奮闘する広之内さんを観た私達は、不動産投資の違う面が見えたように感じていました。それは・・・
ブルーオーシャンは探すものではなく、自ら作るものなのでは!?
というものでした。
自分の経営資源を見つめ直し、組み合わせて、居心地の良い一人一人違う手法を構築するものなのでは!?と思い始めていました。
これは、システムエンジニア時代に習った言葉で言えば「テーラリング(仕立直し)」でした。これで、何かしっくり来るものを感じました。
今回のコラムは如何だったでしょうか?
今回の我々の実践行動が、少しでも皆様に勇気と情報を届けられればと思っています。
些細なことでも良いので、皆さんから質問やコメントを頂けると嬉しいです。
ー以上ですー
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