先日付き合のある業者さんから物件情報が入ってきて検討した模様をご紹介します。物件自体は立地もよく資産性的には魅力的であったので、すぐに現調を行い、検討してみることにしました。

 

（物件概要）

築２９年RC、１K、２DK、テナントの複合ビル

 

大規模修繕も行われており、分譲っぽい造りで、使われている部材などもよさそうなものが使われていて、築年数を感じさせない、建物自体はとてもいい状態でありました。

 

しかしながら売値は２億後半という事で、満室想定の表面利回りは６％後半と厳しい数字です。

 

 

家賃帯を見てみると、残念ながら、伸びしろを考えたときには厳しいかなというところで現状維持で推移出来れば御の字と判断しました。

 

 

特に、テナント部分（３戸）が全体の家賃収入に占める割合が約４０％ありましたので、退去があったときの影響も大きく、利回りが低いとなおさらそこは不安要素として大きかったです。

 

 

これに加えて、今回は、消費税というところで色々と勘案しなければならないことがありました。

 

 

本業の清掃会社は課税事業者、不動産会社も課税事業者、個人事業も今年から課税事業者になります。

 

 

そうなると、当然ですが、テナントからの賃料のうち消費税分を差し引いて考える必要がでてくるケースがあります。

 

 

月々の賃収に対する消費税を自身の事業の中で、預かっている消費税と支払う消費税の差によって変わってくる数字なので、その分を考慮して考えなければなりません。また、賃収とは別に、物件売買時も消費税が絡んできます。

 

 

来年１０月から導入されるインボイス制度を前に、物件の精査を行う上で、消費税の事も含めたシュミレーションをする機会が増えてきそうです。

 

 

現状の物件でも、通常の部屋を事業用（ネイルサロンや事務所など）として契約している部屋もありますし、ますますあれこれと今までとは違う形で調整してかなければならない消費税の取り扱い。

 

 

自身でも知識として色々と調べておりますが、最終的には税理士さんの力は必要不可欠。税理士さんも大変だろうなと思いながら、今後の展開もこうしたことを踏まえて考えていかなければならないと思った、今回の物件でした。

 

ということで、結局今回の物件は多少の指値はOKという事でしたが、それ以上の指値額でないと厳しい数字と判断し見送りとなりました。。。

 

 

いつもお読みいただきありがとうございます♪