こんばんは。WINWIN大家です。

突然ですが、明日の朝はワクワクしますか？

私は新しい一日が始まる朝が楽しみでワクワクします。サラリーマン時代にはあまり実感しなかった感覚です。当時は毎日をギリギリで「乗り切って」ました。

ただし、あの頃の経験は自分にとってプラスでしかなく、後半の人生に向けて全力でトレーニングをしていた時期なのだと思います。

 

もし、人生の後半になっても全力疾走していたとしたら、いずれ力尽きたかもしれません。

 

いくらあなたが年収１０００万以上を稼ぐトップセールスだとしても、激務だと意味は無いのです。自分の時間、家族の時間、新しい世界の方々との出会い等、それらを機会損失しており、非常にコスパが悪い。つまり、人生の利回りが低いわけです。

人生の折り返し地点では「働かざるを得ない」のではなく、「働く選択もある」という生き方を目指していきたいと思ってました。（男性の平均寿命が約８０才ですので、男性の私は４０歳が折り返しポイント）

 

さて、本題の「アパート投資の原石とは」についてです。今回のテーマはコメントでリクエストもありました。

 

それでは昨年の取引事例の中から２点をご紹介します。

 

 

目次

①物件を多角的に検証する

②出口を意識し、利回りだけを追わない

③まとめ

 

 

①物件を多角的に検証する

 

 

こちらは私の所有しているアパートです。

道路との接道距離が長く、将来的に建物を解体して数区画の分譲地にできるため、リスクが低い物件です。（これも大事）

 

ただし、購入を決めた１番のポイントはズバリ

 

第２駐車場の存在

 

このアパートには敷地内駐車場が不足しており、３台は少し離れた場所にある別土地に駐車しておりました。その土地は６台駐車可能でしたので、駐車枠も余ってます。

車を月極駐車場に移し、空いた土地は売却すれば良いのです。このあたりは人気エリアで物件が少なく、ここ数年地価も高騰しております。

ちょうどアパートのすぐ近くに月極駐車場があり、空く度に私が借り上げていきました。車は全てその駐車場に移動して頂きました。

 

結果、新規分譲地が誕生しました。その後３カ月程度で売却でき、購入総額と相殺した結果、利回りは3％アップを達成しました。

 

 

②出口を意識し、利回りだけを追わない

 

先ほどの事例では利回りを追ってましたが、早速否定してすみません。

 

次の事例です。

隣地に某教育施設があり、グランドに食い込むような形でアパートが建っていたケースです。

元々はその教育施設がそのアパートを買おうとしてたのですが、事情があり、決済直前で購入する話が流れてしまいました。不動産屋さんが困って私に声がかかりました。

（このような流れで物件紹介されることが多いのですが、理由は「判断が早い」「融資が通る」という２点が大きいと思ってます）

 

表面利回りは６％で築２０年です。

岡山でこの利回りは、土地を購入して新築しても実現可能なラインですので、通常ならイマイチな物件です。

 

にもかからず、購入を決めた理由はズバリ

 

「隣接教育施設が購入検討していた」

という保険付き

 

今回の物件はその教育施設にとって、購入すると付加価値が増します。

変形地のグランドが整形地になるのです。

一度は購入するギリギリまで検討していた事実は、私にとって保険のようなものです。既に物件を欲しい方がお隣にいらっしゃるわけです。

想定通り購入後、何度か譲って欲しいとの打診があり、ついに昨年、購入時価格の倍額の提示がありました。（ちなみに学校用地目的の立ち退きによる譲渡益は５０００万まで無税です。）

 

結果、売却益＋所有期間中のインカムゲインが手元に残りました。

利回りが全てではないということです。以前、戸建てリノベのコラムでもお伝えした、今後のストーリーを思い描くのです。

 

基本的には売れても売れなくてもどちらでも良いとは思ってます。家賃が入ってきますから。常時、王手飛車取りの状況です。

 

今回ご紹介させていただいたような事例は、順次公開したいと思います。

 

 

③まとめ

 

・将来像をストーリーとして思い描く。

・保険付き収益物件が存在する。

・物件を取得するだけではなく、自ら磨く。

・「木を見て森見ず」という状態にならない＝利回りに固執しない。

 

 

私の中でどれも大事すぎて、全部太字にしてしまいました。

収益物件の原石は、待ってるだけでは見つからないです。

もしかしたら、磨けば光る原石は、過去何度も目の前を通り過ぎていたのではないでしょうか。そして今ごろ誰かが祝杯をあげているのかもしれないのです。（目立たない同級生の将来性を見抜けず、久々に再会して輝いてる同級生に衝撃を受けるパターンに近いのかも。男女共に。）

 

それでは長くなりましたが、冒頭に述べたように人生そのものの利回りを上げることも共に目指してまいりましょう。

 

ではでは。

 

追伸　以前のコラムで「物件の将来性を購入前に語らない」と書きましたが、あくまで私の購入予定物件についてです。ご相談いただいた方々にはその不動産の価値を私なりの意見ではありますが、本音でアドバイスしております。