北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

大雪が続いているので現実逃避です（汗）。

土曜日は８度まで上がるようです。

期待しています！

 

スキームの調べは付いたので、次は税務の勉強です！

ですが、ネット上の教科書的な記事を幾つ読んでも、理解できません。点と点が線でつながらない、腑に落ちない感覚で、入って来ないと言えば良いのですかね（汗）。

 

そこで、頼るのは妻と自宅併設物件です。

納税は妻の仕事だったので、妻を巻き込むことにしました（汗）。

 二人で実際に支払った税金の記憶と記録を辿り、古い決算書を引っ張り出し、スキームも考慮しながら、私達なりに調べ始めました！

 ＜今回のアジェンダ＞

１不動産の登記を知る

２減価償却費を知る

３固定資産税を知る

４不動産取得税を知る

５法人税たち

６まとめ

７名言コーナー（新企画です）

 

私たちの苦悩の経緯が伝わるでしょうか。

こんな感じでした！

１ 不動産の登記を知る

新築の登記は、表示登記、保存登記です。

そして私達はこれしか知りません（汗）。

調べると、中古アパートは所有権移転登記が必要でした。

自宅併設物件の新築時は、表示登記、保存登記の順に２回登記しました。中古が１回の登記で済むなら、楽で良いなと感じました。

登録免許税は評価額ｘ１．５％～２％、これに司法書士の先生に手数料を支払う。

売買仲介業者から諸経費の一覧などを取り寄せて、費目をつかみ個別に調べましたが、面倒になり、諸経費は販売価格の６％として覚えることにしました（汗）。

２ 減価償却費を知る

私達がアパート経営を始めたころ（２５年前）は、昔は定率法／定額法のどちらでも選択できましたが。今は定額法しか選べません。

減価償却も新築の計算式しか知りません。

中古の計算式を探すと、割と簡単に見つかりました。

 

　＜償却期間の計算式＞

（法定耐用年数 – 築年数）+ 築年数 × 20%

 

例）

木造、築10年

（法定耐用年数22年 – 築年数10年）+ 築年数10年 × 20% = 14

　償却期間　１４年間

 

 木造、築22年

（法定耐用年数22年 – 築年数22年）+ 築年数22年 × 20% = 4.4

　償却期間　４年間※小数点以下切り捨て

 

購入後５～６年で中古アパートを売却するのは、個人の譲渡益課税のほか、この４年間の償却期間も影響しているなと感じました。

関連して、減価償却をたっぷり計上すると、赤字になることが想定されます。

この赤字を捨てるのはもったいないので、どのくらい赤字を繰り越せるか調べました。

　個人：強制償却　欠損金（赤字）の繰越３年

　法人：任意償却　欠損金（赤字）の繰越１０年

 

当時の私たちの結論は

　経費（法人では損金）計上や、赤字の取り扱いでは法人が有利！

　（但し、法人の維持コストも無視できない。シミュレーションが必要） 

但し、今までの私たち（個人事業）は、残したエビデンスが少なく、赤字にしたことは数回しかありません。黒字経営に努めていました（笑）！

 法人ではしっかりとエビデンスを残して、CF黒字・（減価償却による）帳簿赤字は「アリ」で進める事にしました！ 

３ 固定資産税を知る

中古アパートの購入時は、売主から納付書を貰うので、算定する必要はありません。

毎年１００万円近い固定資産税を２０年以上支払ってきた私達には、相当に安い額に見えて、木造のメリットを感じるだろうと思っていました。

 ・木造で築２２年以内の場合、建物は翌年には減価されて少しだけ安くなります。

・決算時の減価償却では残存価額が１円まで減価されますが、固定資産税の評価額（残存価額）の場合は、残価が２割程度残ります。

 

築２２年超の木造の場合は、

・将来、固定資産税が下がる可能性が少ない。

・「残存価額ｘ５」で初年度の評価額を逆算して、新築時の建物評価額を類推する。

私は毎回やっていますが、単に興味本位です（汗）。 

４ 不動産取得税を知る

　税率は、本則、固定資産評価額の４％、令和6年３月まで３％の軽減措置がある。土地は令和6年３月まで課税評価額が2分の1となる軽減措置がある。など調べましたが、結局は

　ざっくり計算で、

　３千万円のアパートで、４０万円前後と想定！

としました。細かいことはExcelにお任せです。

細かすぎて頭に入りません（汗）。 

５ 法人税たち

【国税】法人税

【国税】特別法人事業税※

【都道府県】法人事業税

【都道府県】法人住民税（均等割、法人税割）

【市区町村】法人住民税（均等割、法人税割）

※徴収は法人事業税と併せて、都道府県が実施

 

　売却など、大きな利益が上がる決算では重要になるが、減価償却がある期間は、利益＜CFであれば、感覚的な経営でも乗り切れる（汗）！

当時の私の感覚です！

昨年、消費税と法人税で数百万円を納税しました。

6か月後には、決算時の半額を中間納税しました。

とても痛いです（汗）。

自分の勉強不足を痛感しました。 

６ まとめ

１棟目は

■妻の法人で消費税還付、

■最速（４年）で減価償却を行う、

■欠損金が尽きた（節税できない）頃に免税法人となる、

■免税事業者で物件を売却する！

 

妻の法人としたのは、私が

失業給付を、全額受給（汗）

するためです。

 

【税理士が教えなかった事】

本当に最速で減価償却すると、４年後の建物価格（簿価）は１円です。簿価１円を数千万円で売却する時に、間違う事はできません。

市況（販売価格）、残債、法人税額の納税額など、十分なシミュレーションを経て売却時期を設定する必要があると思いました！

※批判ではありません。全てを誰かに頼ることはできない一例です。

 

ここまでで、スキーム・税務の計画は終了しました。

次回、やっと物件選びを始めます（汗）！

 

７ 名言コーナー

新企画です（汗）

今回から、私が受けた名言セラピーで、良いなと思ったものをご紹介致します。一回目はこちら！

 

「ここにストレスに対処するための二段階の処方がある。」
「第一ステップ、小さなことにくよくよするな。」
「第二ステップ、すべては小さなことであるのを忘れるな。」

アンソニー・ロビンズ（アメリカ人、経営者の人気コーチ）

 

【コメント】

　過去に執着する価値は無さそうですね。

　私も前向きな心で、毎日を過ごそうと思います。

－以上です－