北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

一昨年に購入したアパートの屋上です。

購入前に屋根に上り発見しました。

大工さんが釘を置き忘れて錆になっていたようです。

売主は修繕してから引き渡してくれました（感謝）！

 

今回は「鬼に会えば鬼を斬り、仏に会えば仏を斬る」シリーズを含めた、１棟目購入までの中締めです！

私たちの行動を振り返ると、次のフローで行動していました。

１．物件購入までのフロー

・マインドチェンジ

鬼から仏へ、そして「感謝の心が重要」と気づく

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・前向きな心を作り、勇気を得る（その１：経営資源の洗い出し）

「あの人は資産家だから」「あの人は本業が儲かっているから」など、自分に無いものを見つめる状態から、「俺には〇〇があるし、○○もある」という、自分の持っているものを見つめて「前向きな心」を作ります。

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・前向きな心を作り、勇気を得る（その２：協力者を探す）

家族、知人、業者など、潜在的な協力者に気づきます。

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ここから先は、会社員時代の経験を活かして、

１：評価制度（税金の影響が大きい）と

２：ビジネスモデル（立ち上げ当初はスキームの影響が大きい）を把握して

３：効果の高いプロジェクト（物件）

に取り組む事にしました。

偉そうに書きましたが、妻と私の２法人で、築古木造を購入して消費税還付するだけです。

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・税務を知る

２０年以上のサラリーマン大家経験から、税務を攻略しないとお金は残らないだろうと直感しました。

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・経営方針を決める

あくまでも税務をベースとして、損しない物件を選択しようと決めました。

簡素に言えば

現金温存

現金増加

です（大汗）。

これで準備は終わりました、やっとアパート探しを開始します！

２．非課税とは？

その前に、一つ皆様に聞いてみたいことがあります。

当時の私達にとって大きな問題が立ちはだかりました！

ネットでこんな表記を見かけました。

販売価格４，０００万円（非課税）

素朴な疑問です。

この物件は非課税なので、購入しても消費税還付できないのでしょうか（笑）？

私は出来ないかも！？と思いました（汗）。

 

疑問を解消するため、消費税法を勉強するハメになります・・・。

結果は、不動産取引は消費税法で「非課税」と指定された１７項目には該当しません。

結論として、この表記は売主が「免税事業者」と言っているのだと思いました。

つまり表記した業者は

「非課税（課税されない取引）」

「免税（預かった消費税の納税が免除される）」

を同じ意味で使っていると予想しました。

但し、売主の免税事業者が消費税を請求しない（売買契約書に消費税額が０円で記載される）場合は、消費税還付は不可では？との疑念は消えません。

早速、税理士の先生に聞きました。

回答は、消費税法は本体価格の概念がなく、売上÷１１０×１０を納税するだけなので、消費税０円の契約書でも消費税還付できる！というものでした。

但し、私達が実際に消費税還付した３棟は、課税事業者からの購入でした。

真実は藪の中です。

真実を知っている有識者の方からのコメントをお待ちしています。

この時一応、財閥系の不動産業者に表記の意図を聞きました。回答は「売主が免税事業者の場合は（非課税）と表記する社内ルールになっています。」との回答でした（予想通り・・）。

 

その他、あの表記に実際に意味があるとすれば、次のようなものかと思います。

土地・建物の案分では、売主・買主が利益相反します。

売主は消費税を減らしたいので建物価格は安いほうが良く、買主は減価償却費を多くとりたいので建物価格は高いほうが良いからです。

これが免税事業者だと、消費税を納めないので、建物割合を増やすのに合意するなど、買主への配慮が期待できるかもしれません！

 

今後取り組む方向けに言えば、今は消費税還付が出来ないので、１棟目の購入後にゆっくりと勉強しても良いかもしれません（優先順位は低い）。

 

但し、来年10月からインボイス制度が始まります。

先日、国税が講師を務めるセミナーに参加しました。

感想は、私達のようにレジ・オンリーで、法人からの入金がなければ、インボイス（適格請求書）が発行できなくても、問題なさそうに感じました。

詳細は、どなたかのコラムを待ちたいと思います。

 

今回は脱線系の息抜きコラムでした。

次回は私達が１棟目を購入する際に、素人が何をどう頼りに物件を選んだかをお伝え致します！

３．名言コーナー

「ひとつのドアが閉まっている時、もっとたくさんのドアが開いているんだよ」

コロンブス（探検家）

 

【コメント】
　私は「絶体絶命」「どうにもならない」と思った時、「たった一つ」のことに気づいて、全てが解決した事が何度もあります。振り返ると、気付きを得るのに必要なのは「前向きな心」でした！

 

今回のコラムは如何だったでしょうか？

今回の我々の実践行動が、少しでも皆様に勇気と情報を届けられればと思っています。

些細なことでも良いので、皆さんから質問やコメントを頂けると嬉しいです。

ー以上ですー