こんにちは！私は大家です🦇

 

そろそろ2月が終わります。この時期は転勤による退去が気になる大家さんも多いと思います。私の場合は、保有物件が郊外の戸建てばかりのため転勤による退去は、心配していません。

むしろ、1番の心配は、

 

 

「私の転勤です！」

 

 

全国展開している企業に勤めるサラリーマンは、避けては通れない道！私も数年間、東京を離れていた時期があります。

現在は、東京にマイホームを保有しています。転勤になった場合、マイホームをどうするべきなのか。どのような手法が取れるのか。改めて整理してみました。

転勤を前向きに捉え、都市部のレッドオーシャンで戦うサラリーマン大家が一髪逆転のチャンスを掴む可能性について書いてみます😁

1.私のマイホーム

私のマイホームは東京都心部にあります。駅徒歩5分以内の延床100㎡の戸建てです。あまり具体的に書きすぎるとバレてしまうので、ボヤかしますが、周辺には再開発で建替えられたタワーマンションが乱立するような場所です。購入時期などは、過去コラムにも書いてますので割愛します。

2.賃貸相場

私の地域は戸建て賃貸がほぼ存在しておらず、70㎡程度のファミリー賃貸を検索すると、ほとんど区分マンションになります。

情報は少ないながら戸建て賃貸をピックアップすると70〜80㎡だと、33万円から36万円前後。区分マンション（タワマンがほとんど）で探してみても大体同じ35万円前後。100㎡で探すと50万円前後（もちろん、ワタマンの高層階）になります。さらには、エリア的に財閥系の超高級賃貸なるものも存在するため家賃の上限は、この水準をはるかに超えていく感じです。

所感としては、70㎡〜80㎡だと30〜35万円前後。90㎡以上は、35万円〜上限は●●●万円みたいな感じです💦

おそらく、私の物件も賃貸に出すならば40万円前後が相場かな？と思慮（妄想）します。利回りは6%前後といった感じでしょうか💦

3.転勤時のマイホーム賃貸メリット、デメリット

〈メリット〉

・住宅ローンを利用しながら賃貸可能であること

現在の市況でみれば価格は上昇基調、含み益も上昇中。特に都心部の物件の上昇は強烈であり、私のマイホームも（たぶん）値上がっています😌

近所の土地が売りに出てますが坪430万円〜460万円程度。という感じ。そもそも売り物なんてほぼありません。売り物がなく、物件価格は上昇中で含み益が積み上がり、低金利住宅ローンで元本返済が進む無敵状態。もし、賃貸にすれば分厚いCFの積み上げと元本返済が進む無双状態に！

住宅ローンなので投資用は不可ですが、転勤時の自宅賃貸は一般的に行われてます。ミスリードにならないように書いておきますが、賃貸出すときは金融機関にご相談ください。

〈デメリット〉

・定期借家で契約しないと、戻った時に住めない

・賃貸による設備劣化、年数経過による劣化

・空室リスク

デメリットの一つ目は、定期借家で契約を交わさないと戻った時に住むことができません。さらに転勤から戻った際、賃貸人の退去と自分の入居をぴったり重ねることは難しい。マイホームに住むためには一定期間空室の時期を設けるもしくは、一時的に賃貸に入る必要があります。

 

 

二つ目に賃貸人の使用による設備の劣化があげられます。せっかく、高スペックで建築したつもりなのに汚される可能性があります💦

劣化による精神的な苦痛を感じることがあるかもしれません。

 

 

「大家のくせに！という声が聞こえます」

腹黒いでしょうか？

よく言われます（笑）

 

 

三つ目は空室リスク。コラムを読んでいる大家さんは、空室の埋め方をよくご存知だと思いますが空室リスクがあります。一般のサラリーマンは空室の埋め方を知りません。マイホームなので余計な条件をつけ過ぎて借りる人がいない。。。もしくは、家賃が高すぎる。。。などの理由で空室リスクを上げてしまいます。

海外転勤が決まった私の友人は、新築戸建てを１年間空室にしていました。妄想による高すぎる家賃設定は危険です。

 

 

あとで、自分にも言い聞かせときます（笑）

 

 

4.大家業としての可能性

思わぬ転勤によりマイホームを離れることは残念ですが、大家業の観点からすればチャンスに変えられる可能性を秘めています。低金利住宅ローンで資産形成しながら、賃貸業の規模拡大に貢献できます。

さらに、転勤先でもう二本目の住宅ローンを組める可能性もあります。返済比率が収まれば住宅ローンのダブルローンが可能です。地方でもう一本住宅ローンを借りて、退去時に賃貸に出来たら・・・・

 

 

物件が買えなくてゼロファイター大家さん。。。

 

チャンスです！

「ジュニアさん、転勤先でもう一ついかがでしょうか🤔」

 

 

むしろ、首都圏のレッドオーシャンで物件を買い進めるよりも転勤先で物件を買い進めた方が高利回りを狙えるかもしれない。マイホームは貸し続けて、資産管理会社の社宅として住めたら。。。

「転勤するって、メリットありませんか？」

ちなみに、私がヤドカリに成功してきた理由は、地方でマイホームを購入して売却してきたからです。買いと売りを繰り返して利益を出してきた経験があるから、不動産投資を始めてすぐに物件を買えました！

本日、紹介した内容は含み益が出やすい都心部および、地価が上昇しやすいエリアに限定される手法だと思いますが、資産価値と利回りが表裏一体であることの示唆も含んでおります。

誰にでも当てはまる戦略ではありませんが、このような考え方もあるという一例でご紹介いたします。

 

 

と、転勤に怯えるサラリーマン大家の前向きなコラムでした。