こんにちは！私は大家です🦇

 

「早速ですが皆様！物件買えてますか？」

私は精力的に物件を見てますが。。。全然買えません😅自分で言うのもナンですが今までコンスタントにポンポン買えてきており、この半年間で急に買えなくなりました。

理由は色々考えられます。

「知識が増え慎重になっている？」「キャッシュ保有率が下がり心理的余裕がない？」「プレイヤーが増え競り負けてるか？」

たぶん、全部正解です。

実は、先週買えそうな戸建てがありました。しかし結論から言えば見送ることになりました。内見前は買うつもりだったのですが指値の基準を緩めることができずに撃沈しました。内見前は指値を多少上回っても買える金額で購入しようと考えていました。

でも、結果として指値を緩められませんでした！

理由は「クラック」です。

正確には建物の歪み（傾き）によるクラックが酷いため見送りしました。物件は路線価以下、購入して損はないと思ったのですが運営の不安を拭えず見送ることになりました。

ただ、この選択肢は果たして正しかったのでしょうか？🃏

1.物件の概要

場所は埼玉県（西武線のどこか）、駅徒歩３分、土地面積約100㎡、建物面積約80㎡、築45年、駐車場1台（敷地を壊せば、もう2台目可能か？）、物件価格600万円弱。路線価は66千円。ほぼ土地値です。少し郊外ではありますが、腐っても駅近（駅には何もないけど）。これなら指値が通れば大負けはしない物件だなと買う気満々でした😁

2.問い合わせ

3月上旬（火）朝一に新着情報で発見、早速資料請求しました。財閥系の仲介会社で火水休みでしたがそのままポチ（お気に入りは1番）！どうせ販売センターと連絡が取れないので電話する意味もないし住所も分からないので資料請求で十分。。。そしたら、夕方営業マンからの架電が。。。

営業マン「お問い合わせありがとうございます。非常に多くの問合わせが入っており、今週末には売れてしまう案件です。内見をご希望ということですがいかがでしょうか。」

私は大家「たまたま、木曜日が休みなので行きます！土地面積も狭くないし、築古ですがユニットバスが入っているし、写真はかなり綺麗ですね。ちなみに私は御社から去年２戸、一昨年は１戸買っているので、是非御社でお世話になりたいです。（微妙にセミプロ感をアピール）」

営業マン「それはありがとうございます😄ぜひ、ご購入いただきたいと思います。」

なんと火曜日の定休日中にサイトから消える。晴れてこの情報はクローズになったわけで。。。火曜日に資料請求した人だけのクローズ情報になったわけだ。これは益々期待できる展開🤤

2.内見

実際に内見してみると内装の状態は良いです。建物一部が傾きがあるが、生活に支障を起こすレベルではない。ただ、唯一気になることがある。。。

 

 

それが、

 

「クラックです！！」

外壁を確認すると至る所に、クラックがある。。。補修済みのクラックも多数ある。この建物。。。結構傾いてるんじゃないか？

1番気になったのは、これ！

ドアが閉まらない。。。

建て付けが悪いのではなく、建物が歪んでる（傾いてる）から扉が閉まらない。これは微妙だ。全体を見る限り補修を繰返し、別の場所に亀裂が入っている。。。

「後、５年保つかな？😅」

3.判断

私の判断は、300万円強で指値をしました。約40%強の指値です。営業マンからは400万円台なら交渉できると言われましたが、400万円台では判断しないと断念😩

たとえ、この物件を購入し利回り13、4%程度で賃貸できてもいづれクラックからの雨漏りや、ひどくなる傾き問題と対峙しなければなりません。400万円位ならば土地の価値はあるかもしれないが建物は完全にババ抜き！5年以内にジョーカー🃏へ変身する可能性がある。ジョーカーに変身した時の精神的な徒労は、計り知れません😅

大袈裟かもしれませんが4、500万円の投資で神経すり減らしたりするくらいならば、買わない方がマシという考えも持っています。

※だったら築古なんてやらずに新築アパートでも買っとけという声はあろうかと思います。

4.どうすれば良かったのか？

結局は金額です。どれだけ物件にリスクがあってもリスクが取れる金額で買えれば問題ありません。私がリスクを取れる金額が低かっただけです。

でも、もし購入してオーナーチェンジで売ってしまえば。。。

クラックを適当に隠して転売してしまえば。。。

こんな感じで転売すれば、400万円台で買っても儲かったと思います。出口さえ、間違わなければ。。。

物件がジョーカーになる前に、私がジョーカーになれば。。。🃏

悩ましいですね。ジョーカーにもなれない私は甘いでしょうか😅この高騰相場では甘い発想なのかもしれません。