北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。 

今年の記録的な大雪で、落雪注意コーンがぽっきり折れました。他の破損物と一緒に保険金請求する予定です（汗）。

 

専業大家３年目の私達が、脱サラ後１棟目を買うまでの、検討過程をお伝えするシリーズです。北海道の地元ネタが多めですが、初心者の方に、何か一つでも届ける物があれば幸いです！ 

＜アジェンダ＞

過疎化は怖い

エリア選定結果

投資方針

世界の名言コーナー

 

前回は、強みと脅威から豪雪地帯に私達のブルーオーシャンを発見した事をお伝え致しました。

初心者の私達が、北海道でアパート経営を考える時に怖いのは、過疎化でした。 

過疎化は怖い

北海道で札幌以外の都市に物件を買う場合、少子高齢化、過疎化を意識する必要性を感じました。北海道は札幌の一極集中です。２００万人都市の札幌に次ぐ都市は、旭川市で人口３３万人です。九州の福岡市以上に、北海道は札幌市に一極集中しています。

実際に妻と色々なエリアを視察して、破綻した夕張市以外にも、ゴーストタウン化が進むエリアが幾つかある事を発見しました。

調べると、道央圏で賃貸需要が強いエリアは、札幌～千歳（空港）～苫小牧（港、工業基地）ラインだと解りました。

エリア選定結果

①札幌（基幹物件、ＲＣなど）

自宅併設RCのほか、ロットの大きなRCは札幌に限定にする

知人の中には、札幌以外の人口５万人程度の街に、何棟もRCを新築する方がいました。但し私達は１０年後に1割程度の人口減を見込むエリアにRCを持つことは避けました。

②札幌の北側（豪雪地帯エリア）

このエリアは、借入期間を短くできるロットの小さな木造アパートに限定します。

前回のコラムで紹介した私達のブルーオーシャンです！

但し、豪雪地帯の為、建物の傷みが激しく、購入後に外壁塗装など大規模修繕が必要だと予想しました。

③札幌の南側（空港、港エリア）

このエリアは、借入期間を短くできるロットの小さな木造アパートに限定します。

札幌以外の過疎化しにくいエリアとして、選定しました。

千歳・苫小牧エリアにIR構想があり、カジノ・ホテルを中心とした施設の建築、新千歳空港～苫小牧までリニアで８分の試算もありました。

このエリアは、東京を中心とした本州の投資家と競合します。但し、調べるうちに物上げは地元業者が多く、東京の業者がポータルサイトに広告を出すまで、僅かにタイムラグがあることも解りました。

地元業者と仲よくなり、物上げ後、素早く動く必要があるなと感じました。

投資方針

私達には過疎化のリスクがどう顕在化するか見通せません。エリアを①②③の３か所としてアンテナを高く上げて、なんとか賃貸動向の変化を早めにキャッチしようと思いました。

物件を持つと、私たち自身も自然に、札幌以外の「②豪雪地帯エリア」「③空港、港エリア」に目が向きます。管理会社や仲介会社からも情報が集まる事を期待しました。

１棟目など目先の物件は、利回り優先で札幌以外の②③エリアを狙う。その後１０年以内には、資産の入れ替えで、札幌に集約するといった方針を立てました！

エリア以外の方針は、以前のコラムに記載した通りです。

・築２３年以内（自宅併設RCと同じ築年数まで）

・満室

・利回り１５％以上

札幌から３００ｋｍ離れた北見や函館なども見ていた私達ですが、最後は片道１時間以内で行ける現実的なエリアに落ち着きました。

２０１９年７月から始めた不動産投資の検討が、５か月後に実を結び１１月にやっと方針が固まりました！ 

世界の名言コーナー

「神は行動しない者には、決して手を差し伸べない。」

　ソポクレス（古代ギリシアの三大悲劇詩人の一人）

 

 ※当時の私は不安との戦いでした。しかし不安は行動すると影を潜めす。今考えると行動する事で、不安を消していたようにも思います。 

―以上です―