公示地価が公表されましたね！
ちょっとドタバタしていたので、ようやく遅れながら細かく見ています…

全体的に上がっておりますね
東京は実勢と比較してリンクしていない、もっとずっと上がっている実感ではありますが、傾向値としては全体的に上昇、というところでしょうか。まぁでもコロナ禍で動きが荒れていますけど、まぁそうですね、そういう感じですよね、という感じです

地域によっては、＋10％とか

■ところで土地値と収益物件価格ってリンクするのか？

土地値動向は遅行して収益物件相場に反映されると思います
メカニズムで考えると、

①土地の価格がぐんぐん上がり続ける
②仕入原価が高騰し続けるので新築の利回りが低下する
③一定ライン利回りが低下すると買う層が絞られるorそもそも供給が難しくなる
④新築供給数が減っていく
⑤新築供給数が減れば築浅ほしかった人が中古物色に流れる

かなと思います
私達、大半の融資買い勢としてみますと、

同じ利回りなら築浅の方がいいけど、利回りが一定以下になるとCF回らなくなるから、利回りを担保できる範囲で築年数の範囲を広げていくしか、道筋がないと思うのですよね

そうすると、例えば、東京で築浅５％であったところ、例えば築２０年では６％以上が相場だったとしても、築浅が４％でしか供給できなったとしても、５％でないとCF回らないなら、築２０年でも５％まで探しに行く

そんな感じの未来になる予感がしています
東京のマンションマーケットで、新築供給数が絞られ、中古価格が押し上げられたのと同じようなイメージです

■私達の既存保有物件の未来について言えば

土地値の上昇がもたらすのは、結果的に、

既存保有物件は値上がり又は、経年原価すると思っていた物件価格が築年数を経ても維持される未来

に至ると思います
※まぁそもそも、積算値も上がっていきますからね。東京で新築で土地値比率60％あったら、毎年平均1.5％昨対比で上昇すると35カ年後に土地値が100％になるので、更地にしても減価しないという計算になりますし

さてさて…
土地値が今後どうなるのかは誰にもわかりません
でも「上昇」にかけるのであれば、もしかしたらこの数年が「融資で買ってCF回って好立地を買える」ならば、出来る限り買っておきたいと思ってしまいます

■もっとそもそも論で言いますと

今でこそ一定の自己資金が必要な世界観とはいえ、

「物件担保力で融資を組んで、それでCFがちゃんと残って運営できる不動産投資」

これ自体が１０年に振り返ったら、

「そんな反則技みたいな時代もありましたね」

と言っているかもしれません
日本以外の先進国では考えられないような収支バランスですよね実際

私はたまたまこの10年ではじめたので、10年前と比較して、今は融資が出なくなったなーとか、厳しいなーとか思っちゃうんですが、実際には、未来から見た今は、すごくいい時代なのかもしれません

というわけで

引き続き物件物色がんばります！買うぞーーー！！！