北国の大家です。

いつもコラムをお読み頂き、ありがとうございます。

大金棒のからくり時計から、多くの青鬼、赤鬼が登場します。

 

私の脱サラ後、夫婦で1棟目の物件を購入するまでの経緯をお伝えするシリーズも、今回が最終回です!

<目次>

公庫を攻める!

買える客だと思わせる

業者さんと付き合う(物件ではない)

メールチェック方法

まとめ

これから物件を買おうとする方に、何か一つでも届けられれば幸いです!

公庫を攻める!

私達の1棟目は、築23年以内、利回り15%以上、5千万円以下の方針としました。

5千万円以下としたのは、日本政策金融公庫の融資を想定しました。

だれでも利用できる「一般貸付」という制度は、融資限度額が4,800万円です。

実際に私達が利用したのは「女性、若者/シニア起業家支援資金」です。

妻の法人で借入しました。

融資限度額は7,200万円ですが、公庫の担当者曰く4,800万円を超えると審査は格段に厳しくなるということでした。

実質的に、公庫の融資は4,800万円が上限となります。

自己資金が少ない方でも借入するチャンスが広がるという意味で、4,800万円以下は

レッドオーシャン

を感じました。

但し、北海道の人口10万人程度の都市のアパートでは、5千万円というのは高額なイメージがあります。

人口10万人程度の都市で人気があるのは、3千万円前後の物件です。

このゾーンは、地元企業の社長さんなどが現金買いするゾーンでした。

現金買いとも争うこの価格帯は・・・

レッドオーシャン

だと感じました!

レッドオーシャンで、高利回り(15%以上)物件を探すには、一工夫必要です。 

買える客だと思わせる

私達が気を付けていたのは、買える客だと思わせる事です。

投資家はローンを組んで購入する場合が多く、買付にはローン特約を付けます。

「融資特約あり」

「融資の承認が得られないとき、本契約は効力を失う」

など記載方法は任意(色々)ですが、融資の審査で落ちた時に、買付を白紙撤回する特約です。

売買仲介業者から見ると、ここがリスクな訳です。

買付を入れてから融資を申し込む場合は、一カ月前後掛かる場合もあります。

買付順で受け付ける売買仲介業者から見ると、一カ月も引っ張って買えませんでしたとなると、非常に効率が悪いです。

最近は内諾順として、予備審査などをパスした順に受け付ける業者さんも多いです。

いずれにしても、買える客だと思わせる事が重要だと思いました!

私達の場合は・・・

ネットから資料請求する時に住所を記入します。

物件現地で業者さんとお会いすると、事前にストリートビューなどで調べていたらしく「ご自宅はアパート併設なのですね?築20年くらいですか?」などと聞かれる事もありました!

私達も物件を見に行く時、業者さんの会社も調べていました。

相手の属性が気になるのはお互い様だなと思いました。

物件を持っている方向けに言えば、名刺の裏に物件情報を記載している方もいますし、プロフィールシートを業者さんに渡す方もいます。

こちらから業者さんに積極的に伝えたのは次の通りです。

自己資金の額

追加で提供できる担保

融資を申し込む金融機関の支店

その他、融資が否決された時の状況も伝えて、この物件は融資が通るぞ!というのもアピールしました。

「○○物件を持ち込んだ時は、入居率が低く、現状の家賃では返済比率が高くなるため融資は否決されました。今回の物件は入居率が高いので、融資が付く可能性は高いと思います。」

実際に1棟目の購入時に私が言ったセリフです(汗)

融資否決案件も武器に変えようとしていました!

メールチェック方法

物件の見学で業者さんに具体的な条件を伝えることで、多くの業者さんのメーリングリストに登録して頂けました。あとは届いたメールをチェックするだけです。

水面下の物件が毎日のように届くので、メールのチェックに追われます。

そこでチェック手順を決めておきます。

ポータルサイトで物件を探すときは、価格、利回り、築年数の順で見ている事に気付いていました。チェックを効率化(不要な物件を見る時間を最小化)するため、チェック項目を逆にする事にしました。

業者さんからメールが来たら、逆順でまずは築年数から見ますこれで私に来たメールの多くは瞬時に対象外になります(笑)

こんな感じで水面下の物件を取捨選択して、業者さんへのレスポンスを早めようとしていました。

しかし、最後は違いました!

というのは・・・

まとめ

1棟目を含め私達が脱サラ後に購入した4棟は・・・

ポータルサイト

でした!うち2棟(半分)は楽待さんです。

その後の新築RCは、水面下の情報でした。

私達の条件に合致する物件は、半日でポータルサイトから消える事が、何度もありました。

水面下の物件

は業者さんに聞くと、ポータル掲載前に流すと喜ぶ投資家が多いそうです。

確かに「水面下物件」「非公開物件」「川上物件」などは、甘美な言葉の響きで、特別扱いされた気分にもなります。

しかし!

私も毎日数件の非公開物件を頂きます。

但し、ポータルサイトに比べて

お宝物件

がある訳でもありません💦

私だけかもしれませんが 

一方で、1億円以上の企画販売の物件などは、水面下で魅力的な非公開物件が多く頂けます。

これはポータルサイトには(北海道では特に)ほとんど載りません。

私なりの結論は、中古で良い物件を買いたい場合、

ポータルサイトから選んで、自分自身で

良い物件に仕立て上げる

これが出来る人が、成功しているのだなと感じています。

仕立て上げる具体的な方法は、機会があれば書いてみようかなと思います。

世界の名言コーナー

「面倒臭いと思った時に”貧乏神”がきます。楽しいと思ったときに”福の神”がきます」

森田謙一(日本の経営者)

※「朝まで生テレビ」を30年以上続けている田原総一郎氏は「仕事は楽しいこと探しだ」と言いました。
「楽しい」と思う事は人脈、金銭的に人生を豊かにしてくれます。

「面倒くさい」と思う事は、孤独になり金銭的にも恵まれないと思います。
本質は、他者の期待や協力者が集まるか否か!?だと思うのです!

ー以上ですー