皆さん、新築（築浅）派ですか？築古派ですか？

私は両方やっています。土地から新築もあれば、古いのは築６０年をもうすぐ迎えます
何だかんだ１０年運営してきたので、各々の良かったこと、悪かったことは、少し見えてきたかな？

■先ずは利回り成績の面の話から

築古は修繕費がかかる！について先ず、述べます
私、耐用年数オーバーの物件を複数所有しています
結果から言うと、この１０年で概ね平均で、購入価格の２０％ほどの修繕費を要しました

例えば１億円の物件なら２０００万円ですね。ほぼかからなかった物件もありますが、掛かった物件の平均はこのくらいです
※私は割と保守的に買った直後でも気になったら直しちゃうので、少し多いかもしれません。逆に言えば、購入時からの修繕負債はこの２０％でほぼなくなっていると思います。政策金融公庫から借りてやったものと、キャッシュでやったものがあります

一方で、私の保有新築勢は、現在まで修繕や簡易的な補修を含めて、ほぼゼロです（保有年数４年～９年の幅）。１度設備が故障した物件がありましたが、保証でカバーできたのでノーカウントということで

私の少ない実績である購入価格の２０％はかかる、を、正にしますと、利回り７％の築古物件は、直した後５．８％ってことですね（７／１２０）。２３区好立地で新築相場を今５％っていうなら、修繕掛かりそうな築古はその後のリスクも踏まえて、最低７％以上では買わないと辛そうですという結果論

利回りでいえば新築相場→利回り✕１．４倍は最低ないと割に合わないという感想

■手間の面から

１０棟少々しか無いですし、自主管理でもありませんから、そもそも全体の手間がそんなに多いわけでもないのですが、正直、イベントドリブンで何か対応するって言うと、新築勢はほぼゼロ、対応の大半は築古の方の物件の対応です。そうはいっても管理会社ありますし、DIYもしないので、手間と言っても本業の合間に出来る程度ですが

・工事はやっぱプロジェクトなんでまぁまぁ大変
・外壁、階段室（or外階段）、室内リノベ、屋上、etc
・必要に迫られて給水系・電気系の対応

なんかぶっ壊れたとか連絡くる
水が漏れてきた、と連絡くると、焦る
電気がイカれた時はもう終わったかと思いました

毎月あるわけじゃないけど、ここ１０年で全部はじめて経験したことだったから、心理的には結構奪われたと思います

■ポテンシャルの面から

新築勢は、平均賃料上昇率は３％程度でした。１物件は２％ほど下がったのもあります（新築時上手く繁忙期で高く入った物件）。築古勢は、平均賃料上昇率は２０％を超えています、最大上昇幅は３０％超えた物件もあり（商業系です）、下落はゼロ

まぁ結構直したりリノベしたりしていますからね、ポテンシャルは築古の方が圧倒です

返済後のCFベースで築古の方が圧倒的にいい成績になっています

■再販性の面から

新築勢は再販も融資が付きやすいので、当面のところ、比較的安全だと思っています

築古勢は今の時代融資が付き辛いと思うので、それなりに納得した立地で買っているとはいえ、再販は自分の期待した価格通りには行かないかもしれません。ただ、平均的には土地値の１．２倍を超えた購買はありません、残債も土地値は下回っています。長い目で見れば安全にやっていると思います

■総論としては

新築は、土地からであれば、建築の瞬間にその努力の成果の大半が集中、創るで勝負決まる

個人的には、不動産でなにらかすることが趣味的に好きなので、運営に入ってから努力で利回りあげたり出来るという点では、築古の方が好きです

問題は、昨今は、そういうポテンシャルありそうで、高利回りで買えそうな耐用オーバーの築古があっても、近年は融資が上手くいかん事ですね。流石に現金買いしてでも、というほど自己資金に余裕がありませんので、現実としては今はほぼご新規さんはお休みです（２３区の私のエリアだと小アパートでも５，０００万円は下限かなというところですので。。）

でも、また融資出来る幅が広がったら、古いの買いますよー
育てるの楽しいのと、手間をかけずに新築…よりは、手間をかけてでもチャレンジしないとお金たまらんフェーズですので！