私は既存取引行が6行、打診できる銀行を含めると10行です

■10年取引してきて今思っている事

・銀行は初取引と実績を積んだ後で条件は変わってくる
・同じ銀行でも時代により融資方針が結構変わる
・どうしても買いたい物件があったとき条件が悪くても、とにかく出やすい銀行は必要
・1行だけだと購買が重なった時に進められないことがある
・融資額が累積すると銀行単位で暫く休憩が求められることがある

でありまして、
一定の数の銀行と、出来るだけ早く取引し、実績を積んでいく

事だというのが今のところの整理です

■長く付き合ってきて変わったこと

初回で2％超の金利でお付き合いを開始した銀行がありますが、5－6年付き合って、今は1％前後で取り組み頂いています。一番低いところは0.6％です。銀行により、「規定で下限があるのでどんなに資産状況が良くなっても金利は下限を下回りません」という所もあれば、「お付き合い次第で柔軟に下がります。実際、〇.〇％で出しているお客様もいます」という所もあります

「支店で一番いい条件出しているのって、どんな感じですか？その方ってどんな方ですか？」

っていつも聞いています
個人情報はもちろん教えてくれないですが、雰囲気位は教えてくれます

どうすれば良い取引が広げていけるか？
ここはちゃんと銀行とコミュニケーション取って聞いていくに尽きます

特に

「その条件は絶対の行内ルールなのか？相手次第で”例外”があるのか？どっちなのか？」

は明確に把握するようにしています

銀行ごとに、どんなことで、加点され、次の融資で有利に計らえるか？その内容も具合も異なりますので
そうすると、

・個人でも口座を開いてくれ
・個人の給与口座にしてほしい
・定期預金をしてほしい
・赤字はやめてほしい
・〇年は取引実績を積んでくれるとやりやすい

色々出てきます
でもでも、そうするとですね、全ての銀行に等しく同じことは出来ないんですよ

だから、100行あればいいかっていうとそんなこともないです

幾つか付き合っていくうちに「よし、この銀行を育てよう！」ってのが出てきました

自然と、今は実質そこが「メインバンク」という感じで、お互い認識する取引になっています

■諸々を踏まえて今の銀行布陣

・メインバンク　1行
⇒とにかく育てる。加点要素になる事は最優先で取り組む。融資枠を拡大し金利を下げ、最初に必ず打診する

・サブバンク　3行
⇒メインの次に大事にしている所。何でもは出来ないけど、状況次第でメインになる事もありえるから、丁寧にお付き合いをしている

・とにかく融資出るバンク　2行
⇒どうしても買いたいけど、メインとサブが融資伸びなくても、滑り止め的に、金利高いけど、とにかく融資出やすい銀行。取引実績積んでも条件が余り変わらない。属性重視と言いますか、借換にもそんなに目くじらを立てないので、将来的にサブバンクかメインバンクに統合したいと思っているところ

今のところこんな感じですかね
いま10棟以上になりましたが、今のところはこの位の数と布陣でちょうどいい感じです

■優先的に開拓する銀行について

一言でいうと

「付き合って未来のある銀行」

です
取引実績を積んでいけば良い条件が出るであろうことが、ヒアリングして納得できたところ

また、一過性でなく、過去から現在までも安定して不動産融資で、そこそこいい条件を出してきた歴史のある銀行

ですかね

独りよがりでやってきて、今こんな感じなんですけど、みなさんの銀行布陣はどんな感じでしょう？