～このコラムは、３年生大家が考える見解や思考をありのままに掲載した実践コラムです～

不動産投資を志し2022年３月で２年が経過しました。３年目を迎えた私は大家です🦇

 

先月（3月）は物件を購入したいと、かなり足掻いてました💦

戸建てに鬼指値を何度も挑戦してみたり、1日8件の買付が入ったアパートに突撃したり。。。毎週のように「●●万円なら買います！」を言っていました😅

現在、私は6棟9室（戸建て５戸、アパート1棟）を保有し、あと１室で10室（二桁）！！！

１室増えること自体に大した意味はありませんが、不動産投資を開始して２年以内に10室をベンチマークにしてました！

今回はそんな焦りから買付後キャンセルをやらかしました💦

人（売主および、仲介）に迷惑をかけてしまったことは大変申し訳ない。と思いながら、自分で負えないリスクについて考えさせれました🤔

1.物件の概要

・物件種類：戸建て

・築年数：約40年

・土地面積：約120平米

・建物面積：約80平米

・接道：公道約7m

・路線価：100千円

・敷地形状：旗竿敷地

・価格：約800万円（買付価格：約550万円）

敷地が旗竿状であるものの、前面公道の幅員も広く駐車場も確保できることから家賃９万円と想定。建物に痛みはあるもののリフォーム代を上限200万円と見積り、実質利回り13%程度と想定。家賃を頑張り、リフォーム費用を削減できればギリギリ15%まで引き上げられる可能性があると、購入を決断しました。

2.買付後の心理

当初から妻名義で購入することを決めていました。妻も物件を内見、メリット・デメリットを理解した上で判断しました。

一方、妻が心配したことは切土の部分に立つ物件だったことです。切土のため家の裏は湿気を多く含み、コケがたくさん生えていました。

私も切土は気になったものの擁壁の上に立つ物件ではなく、傾きもなかったこともから、前向きに検討しました。

3.キャンセル理由

買付を入れ契約日も決まりかけていた時。。。一つの不安が生じてきました。それは隣地との擁壁です。

私は建物が立つ場所の地盤を気にして隣地の擁壁のことをすっかり頭から抜けてました。擁壁が要注意であることを知っていたにもかかわらず。。。

擁壁はコンクリートブロック。改めて調べてみましたがコンクリートブロックは耐久性に課題があるようで、建替えの際には既存ブロックが認められないことがあるとか。。。

この物件は築40年を超えており擁壁がいつ破損するか分からない。

破損した場合、責任は隣地所有者にある。しかし必ず修繕してもらえる保証はない、近隣問題に発展する可能性もある。

トラブル発生時、矢面に立つのは名義人である妻です。大きな地震で一発アウト！投資資金が回収できない可能性はゼロではない。

この物件でリスクをとる必要はないと考え見送る決断をしました💦

4.許容できないリスク

今回、恥ずかしながら買付後キャンセルをしました💦今後、このようなことを無くすため恥を忍んでコラムに書いておきます。

築古物件にリスクは付き物です。買わなければリスクを負うことはありません。本当に負えないリスクは取るべきではありません。

昨今の高騰相場は、リスク物件しか目線が合いません😅

買付後キャンセルはあるまじき行為ですが、自分の身は自分しか守れないなと、改めて不動産の怖さを感じました。