こんにちは！FIRE大家のテリー隊長です

このシリーズは、楽待新聞で2020年に約1年をかけて連載した

失敗を防げ！ キホンの「収支シミュレーション」

のために、私が作った

テリシムライト

の使い方を、解説するシリーズです

◆テリシムライトの使い方（マニュアル）

１　　　概略
１－１　　それで大丈夫ですか？
１－２　　シミュレーションのポイント

２　　　使い方入門（新築アパート：サンプルその０使用）
２－１　　購入条件の入力
２－２　　シミュレーション条件の入力
２－３　　所得税・住民税の計算
２－４　　税引き後CF（手取り）の計算
２－５　　税引き後CF（手取り）の変化

３　　　使い方応用（中古アパート：サンプルその１・２使用）
３－１　　中古アパート 条件
３－２　　中古アパート CF計算
３－３　　中古アパート バリューアップ

不動産投資シミュレーションとは？

初めて不動産投資に興味を持った方、つまり初心者の方が、本やコラムなどを読み始めると、必ず

不動産投資シミュレーションが重要

という言葉に出会うと思います

しかし、なぜそれが大事なのかをていねいに、かつやさしく説明した本やコラムを見たことがほとんどありません

表面利回りでいいのですか？

みなさんは、不動産初心者向けの本の中で

表面利回り〇〇％以上の物件を目標にしましょう！

という言葉を目にしたことがありませんか？

〇〇に入る数字は、１２であったり、２０であったり様々ですが、購入時に表面利回りが１２％であれば、２０％であれば、本当に優良な物件なのでしょうか？

実際、自分がその物件に投資して、大家さんになったことを想像すれると、いろいろな不安が浮かび上がって来ます

時間軸で考えていますか？

表面利回りとは、あくまでその不動産物件を購入するときの理想の利回りです。実際に、固定資産税や管理のための経費を払い、利益にかかる所得税や住民税を払ったら実質的な手取りはいくらぐらいになるのだろう？赤字になるのではないか？

さらに、その物件に投資して、５年、１０年、１５年と不動産賃貸経営をした場合、１年目と比べて実質的な手取りは増えるのだろうか？もしかしたら手取りは減っていっていまうのだろうか？

当然、その答えを、金額的に知りたいですよね

私は、常々

不動産投資は最初が一番良くて
後から苦しくなる投資

と言っています。そのことを数字的に理解することは非常に重要です

◇

え？そんなの必要ない？

・〇〇さんの本には、□□％以上の物件を狙えって書いてありました。表面利回りが高い物件を買えばいいんでしょ？
・シミュレーションなんて不動産会社がやるものだから、自分には必要なし、そんな複雑な計算は理解できません！

という方もいらっしゃると思います

確かに、世の中にある不動産投資シミュレーション解説の本などは、非常に難しいものが多く、不動産投資初心者の方にはハードルの高いものが多く、それを真似てシミュレーションをやる気がおこりません

私から見ると、それらの本の問題は、初心者には、少し内容が細かすぎる点にあると思います

テリシムライト

そんな問題を解決するために、テリシムライトでは、なるべくシンプルにわかりやすさをポイントに開発しました。

見た目はこんな感じです

これだけです

色の塗っていないセルに数値を入力すると、税引き後のCF（手取り）が計算されるExcelのシートです

次回より、順番にテリシムライトの考え方と使い方について、具体的な例を用いで解説していいきます

◇

テリシムライトをすぐに使いたいと言う方は、テリシムライトが私のHPからダウンロードができます。「テリー隊長」「テリシムライト」と検索していだければダウンロードページが見つかると思います。もちろん、登録無し、無料ダウンロードです

本連載で使用するサンプルも掲載しています

使い方については、楽待新聞の連載

失敗を防げ！ キホンの
「収支シミュレーション」
（全12回）

も参考にしてください