◆テリシムライトの使い方（マニュアル）

１　　　概略
１－１　　それで大丈夫ですか？
１－２　　シミュレーションのポイント

２　　　使い方入門（新築アパート：サンプルその０使用）
２－１　　購入条件の入力
２－２　　シミュレーション条件の入力
２－３　　所得税・住民税の計算
２－４　　税引き後CF（手取り）の計算
２－５　　税引き後CF（手取り）の変化

３　　　使い方応用（中古アパート：サンプルその１・２使用）
３－１　　中古アパート 条件
３－２　　中古アパート CF計算
３－３　　中古アパート バリューアップ

シミュレーション条件

シミュレーション条件、つまり、賃貸がどのような条件なのかを考えて数値を入力します（赤枠の部分です）

【全体】

【シミュレーション条件】

⑨対象年にシミュレーションしたい年を入力します。繰り返しになりますが、ここは重要なポイントです。テリシムライトは、⑤残耐用年数と⑨対象年を比較して、

⑤残耐用年数＜⑨対象年

のとき、⑰減価償却費を０とする機能があります

⑨対象年は間違えずに入力しましょう

◇

④表面利回りと①物件価格は、年数が経っても同じ値を使います。（購入検討時の数値をどの年でも使ってください）これに対して、家賃の下落や空室による変化は、

⑩家賃下落率
⑪空室率

の％で変化させます

⑩家賃下落率とは、購入時の④表面利回りｘ①物件価格の計算から求まる想定満室賃料の予想から、1年目にどれぐらいの％で家賃が下落するかを入力します

今回は、新築物件のため、1年目の⑩家賃下落率は0%としました。このように、テリシムでは、年ごとに家賃下落率を予想して入力する必要があります

⑪空室率とは、⑩家賃下落率を考慮した賃料の予想から、1年目にどれぐらいの％で空室が発生するかを入力します

今回は、新築物件のため、1年目の空室率は0%としました。同じく、テリシムでは、年ごとに空室率を予想して入力する必要があります

◇

⑫経費率には、管理会社に払う管理料、固定資産税、水道光熱費などすべての経費が⑩家賃下落率と⑪空室率を考慮した実家賃に対して、どれぐらいの％になるかを予想して入力する必要があります。今回は、15%としました

経費率は、物件や年数によって変動があるのですが、概ね
新築時：10%～15%
法定耐用年数前後：15%～20%
ぐらいを目安にしています

⑩家賃下落率⑪空室率⑫経費率について、初心者の方はいくつにすればいいか悩むかもしれませんが、ベテランの人も悩むのは同じです。できる限りわかるところは数字を集めて、わからないところは仮説をもって％をきめるしかありません

私の経験でも物件によって、10%～20%ぐらい幅で変動するような気がします。厳し目に見るなら20%ぐらいにするのがいいのかもしれません

⑬所得税の％については、自分のお給料の税率に家賃が上乗せされたときの税率を入力してください。詳しくは私のコラムや楽待の連載を参考にして欲しいです

⑭住民税は、一律10%で入力できないようにしました

◇

以上が、シミュレーション条件の入力です。次回はシミュレーション結果の所得計算について説明します

◇

テリシムライトをすぐに使いたいと言う方は、テリシムライトが私のHPからダウンロードができます。「テリー隊長」「テリシムライト」と検索していだければダウンロードページが見つかると思います。もちろん、登録無し、無料ダウンロードです

本連載で使用するサンプルも掲載しています

使い方については、楽待新聞の連載

失敗を防げ！ キホンの
「収支シミュレーション」
（全12回）

も参考にしてください