◆テリシムライトの使い方（マニュアル）

１　　　概略
１－１　　それで大丈夫ですか？
１－２　　シミュレーションのポイント

２　　　使い方入門（新築アパート：サンプルその０使用）
２－１　　購入条件の入力
２－２　　シミュレーション条件の入力
２－３　　所得税・住民税の計算
２－４　　税引き後CF（手取り）の計算
２－５　　税引き後CF（手取り）の変化

３　　　使い方応用（中古アパート：サンプルその１・２・３使用）
３－１　　中古アパート 条件
３－２　　中古アパート CF計算
３－３　　中古アパート バリューアップ

 

税引き後CF(手取り)の計算

税引き後CF(手取り)を求めましょう

不動産所得とCF(手取り)

は、何が違うのでしょうか？

計算式を考えてみましょう

不動産所得＝家賃収入ー経費
CF(手取り)＝家賃収入ー支出

どうやら、経費と支出が違うようですね

以下の図を参照してください

家賃収入部分は全く同じです

経費には、減価償却費が入りますが、ローンの元金返済額は入りません。元金返済は経費ではないんですね

支出には、減価償却費は入りません。実際にお財布から出ていくわけではないからですね。そういう意味では、ローンの元金返済額と税金は支出に入れる必要があります

頭がこんがらがりそうですが、上の図のように

不動産所得を求める
⇊
税金を求める
⇊
CF（手取り）を求める

という順番に計算していけば、わかりやすいと思います。両者をつないでいるが税金（所得税と住民税）ということです

テリシムライトもこの流れがわかるようなシートになっています

ローンの計算

テリシムライトには、ローンの計算を自動でする機能はありません。ローンにおける金利と元金の返済額は、ネット上の計算機などを利用してください

一例として、私が利用しているサイト：ローン計算ドットコムをご紹介します

例題の数値を入れて計算をしてみましょう

借入：3500万円
金利：2%
借入期間：22年

計算後、必ず年次の表示にしてください

テリシムライトは、年次での計算ですので、この表を参照して、１年目の⑯利息 69万円と㉔元金 128万円 を入力してください

以上で、シミュレーションの数値の入力が終了です

結果を見てみましょう

㉗CF：年　104万円
㉘CF：月　９万円

が求まりました

これでで、物件購入１年目のシミュレーションは終了です

お疲れ様でした！

◇

次回は、ローンを完済する22年目のシミュレーションをしてみます

◇

テリシムライトをすぐに使いたいと言う方は、私のHPからダウンロードができます。「テリー隊長」「テリシムライト」と検索していだければダウンロードページが見つかると思います。もちろん、登録無し、無料ダウンロードです

本連載で使用するサンプルも掲載しています

使い方については、楽待新聞の連載

失敗を防げ！ キホンの
「収支シミュレーション」
（全12回）

も参考にしてください