◆テリシムライトの使い方（マニュアル）

１　　　概略
　１－１　　それで大丈夫ですか？
　１－２　　シミュレーションのポイント

２　　　使い方入門
　　　（新築アパート：サンプルその０使用）
　２－１　　購入条件の入力
　２－２　　シミュレーション条件の入力
　２－３　　所得税・住民税の計算
　２－４　　税引き後CF（手取り）の計算
　２－５　　税引き後CF（手取り）の変化

３　　　使い方応用
　　　（中古アパート：サンプルその１・２使用）
　３－１　　中古アパート 条件
　３－２　　中古アパート CF計算
　３－３　　中古アパート バリューアップ

ワークシートの用意

それでは、もう少し実例を用いてテリシムライトの使い方を学習していきましょう

その前に、覚えていただきたいことがあります

テリシムライトは、Excelのワークシートです。私のHPからダウンローすると以下のような１枚のシートしかありません

複数の年数をシミュレーションするときは、まず１年目を完成させて、そのシートをコピーして他の年のものとして使うと、数値の入力の手間を少なくすることができます。入力ミスを防ぐことにもなります

そして、１つの物件についてい１つのExcelファイルにして保存しておくと後から見直すときに非常に便利です

 

シミュレーションの条件

それでは、早速、例題を出しましょう。今度は、中古のアパートです（サンプルその１を参照してください）

ぱっと見、どうですか？

価格4000万円ｘ8%＝320万円の家賃収入
ローン3500万円を金利2%で借りると年287万円の返済
経費を押さえればなんとかなるんですかね？？？

築10年は、今の中古の市況では新しいと言えそうですが、融資は14年と残法定耐用年数までしか受けられないのは厳しそうですね

どうしようかなぁ・・・・

それ、間違っていますよ！

まずはこのように考えることは間違いではありませんが、大事な視点が抜けています

私は、繰り返し

不動産投資は
最初が一番良くて
後から悪くなる投資

と言い続けています

要するに、購入するときCFだけを考えて、その後の年数の経過によるCFの減少を考えていないんです

何度も言いますが、これこそ、不動産投資シミュレーションをやる1番の目的です

計算しないといけない年

これまで説明してきたように、テリシムライトは、特定の年のシミュレーションしかできません。そのため、どの年のシミュレーションをすればいいのかはあらかじめ考えて決めとかないといけません

では、実際、どうすればいいのか？

まずは、以下の年について考えてください

①購入年
②減価償却が終わる年
③ローンを完済する年

基本的に、この3つの年さえ押さえれば、CFの変化がどのように起こるかはわかるはずです

今回は、②減価償却が終わる年と③ローンを完済する年は、同じなので

1年目：購入年
と
14年目：減価償却とローンが終わる年

を計算すればいいと思います

同時に、シミュレーションの条件として以下を用いることにしました。もちろん、ご自身の感覚で、数値を変化させて見ることも自由にやってください

◇

次回は、このシミュレーション条件をテリシムライトに入力したときの結果（1年目と14年目の変化）について見ていきましょう（先に結果を見たい方は、サンプル１としてHPからダウンロードをすることができます）

◇

テリシムライトをすぐに使いたいと言う方は、私のHPからダウンロードができます。「テリー隊長」「テリシムライト」と検索していだければダウンロードページが見つかると思います。もちろん、登録無し、無料ダウンロードです

本連載で使用するサンプルも掲載しています

使い方については、楽待新聞の連載

失敗を防げ！ キホンの
「収支シミュレーション」
（全12回）

も参考にしてください