~このコラムは踊り場から次のステージを目指す6年生大家が、精一杯不動産に取り組む姿を記した実践コラムです~

 

 

皆さん、こんばんは~

ジュニアです。

 

<新任地への旅立ちです>

<正に「期待と不安」と言った心境です>

 

 

前回、3棟目のアパートの売買契約をしたことを書きました。

多くの人から「おめでとう」のコメントをいただき、ありがとうございました。

コメントの中に「スゴイですね」という言葉やニュアンスがあり、大変大変恐縮しています。

 

これから物件のスペックを披露しますが、「なんだ~」と、がっかりさせると思いますので、先にお詫び申し上げます。

 

本当にゴメンナサイっ
<(_ _)>

 

 

本日の構成は、以下のとおりです。

 

 

1.物件のスペック

2.足りない情報

3.判断ポイント

4.借地権のメリデメ

5.デメリットを克服する

6.最後に

 

 

それでは本題に入ります。

 

1.物件のスペック

◇駅徒歩  :神奈川県の主要駅から徒歩10分
◇表面利回り:約11%
◇土地面積 :約100㎡
◇間取り  :2K×4戸
◇価格   :約3,000万円

ここまで、前回のコラムに記載していましたね。

正直、価格も利回りも立地次第ですから「神奈川県の主要駅」では、伝わりにくいでよね。

実践大家コラムとしては魅力が半減しますが、決済前であることから情報はここまでに留めさせていただきます。

が、

駅力はかなりあると思ってください。

 

物件情報をさらに続けると、、、

◇駅の出口 :西口(これ重要っ!)
◇建物面積 :120㎡
◇築年   :35年超
◇階数・構造:地上2階建・木造
◇地目/地勢:宅地/平坦
◇接道   :私道(2項道路)
◇土地権利 :旧法借地権
◇借地条件 :地代 約20万/年

 

皆さんからのコメントでは、擁壁、接道などスルドイ予想がありました。

が、この物件のオチであり、最大のポイントは土地権利が「旧法借地権」であることです。

 

前回のコラムでは、Dr.PEPPERさんが「私の見立ては、失礼ながら再建不可か借地権!」とコメントされていました。

図星(死語?(笑))でした!

再建築は可能ですがもちろん築古であり、更には接道も私道(2項道路)です。

 

 

2.足りない情報

資料請求した時点で足りなかった情報、、、それは数年後に迫る借地契約更新時の更新料です。

 

借地権の場合、毎月の地代の他に、名義変更料や更新料を地主に支払います。

名義変更料は売買の際に、更新料は着地契約の際に支払いますが、借地権契約の期間は建物の構造にも依り、木造は一般的に20年です。

借地契約書に承諾料や更新料の金額は明記されていません。

これは、このように超長期の契約であり、その時の相場を反映させるためではないかと、勝手に推測しています。

 

実際には、それぞれに費用には以下のような相場があります。

◇地代(住宅地):
 固都税の3倍~5倍

◇名義変更承諾料:
 借地権価格(売買価格)の10%

◇契約更新料:
 借地権価格の5%~10%

上記はあくまでも相場ですから、それらを加味して実際には双方の話し合い、交渉で決まることが多いようです。

 

この物件も数年後に借地契約の更新を迎えますが、その際の更新料が不明確だったのです。

 

 

3.判断ポイント

私が更新料が不明な状態で買付を入れたのには理由があります。

 

これまで、何件かの借地権付の物件について検討をしたことがあり、限られた経験値ではありますが、地主がお寺や自治体の場合は、地代、更新料、名義変更料は総じて安く、相場かそれ以下の金額でした

宗教法人や自治体が、商売に走ることは許されないからでしょうね。

 

今回は、地主が有名なお寺さんでした。

 

地代からしても相場より相当安く、過去の経験から更新料についても相場を超えることはないと判断し、他の方に先駆けて買付を出しました。

これまでも更新料が分からない場合は、当然ですが必ず確認をしており、ほどなく回答を得られましたが、今回は地主さんとのコンタクトはすぐには出来ず、回答もすぐにはもらえないかもしれないと言われました。

実際、問い合わせから1週間たった買付を入れた時点では、地主さんとのコンタクトすらできていなかったようです。

 

もう一つのポイントは、昨今の物件価格の高止まりです。

私もその一人なので大きなことは言えませんが、プレイヤーが増えたことが要因であり、これについては当面状況が変わらないと思っています。

その様な状況下で、この物件よりも総合的に魅力的な所有権のアパートを買う自信が無かったこと、併せて転勤により自身のエリアから離れた遠隔大家をもうしばらく続けることになったことも、今回の判断には影響していると思います。

 

 

4.借地権のメリデメ

一般的に借地権には、以下のようなメリデメがあるとされています。

<メリット>
◇所有権に比べて安い
◇旧法借地権はほぼ永久的に使える
◇地代はあるが固定資産税は不要
◇底地を入手できればバリューアップが狙える

<デメリット>
◆融資が受けにくい
◆購入希望者も相対的に少なく流動性が低い
◆更新料、承諾料など費用が掛かる
◆資産性に乏しく、信用棄損となる

 

今回の物件で言えば、価格が安いかどうかは別にして、底地を入手することはまず無理だと思います。

地代は年間約20万円。固都税の3~5倍が相場と言われる中で、おそらく固定資産税より安い金額です。

名義変更承諾料も相場である売買価格の10%を大きく下回る金額。

仮に取得費用に含めたとしても。利回りに大きな影響を与えません。

 

反対にデメリット面では前述のとおり、資産性及び流動性には欠け、信用棄損は避けられません。

また融資付けも簡単ではなく、高い金利を求められます。

融資付けについては次回以降のコラムにします。

 

 

5.デメリットを克服する

今回のデメリットについて、私自身がどのように考えているかをお話しします。

 

本物件のデメリットは、主に以下の3点だと思っています。

①購入時、融資が受けづらい

②そのため流動性に欠ける

③金融機関からの評価が低く資産性に欠ける

 

建物が古いとかもありますが、今回は「借地権」についての考察としますので、その点は省略します。

 

①の融資付けについて、詳細は次のコラムのネタにするつもりですが、高い金利を払うことでクリアします。

また、他の物件のキャッシュフローから繰上返済も考えています。

③の金融機関からの評価が出ないことについては、今後、物件を買い進めていくに当たっては、大きなマイナスです。

この点については、②の流動性にも関わってきますが、この物件はホールドを前提とし、それ以外でも物件を買い進めなければ大きな問題にはなりません。

 

私としては、この3棟目のアパートを持って、規模拡大をストップし、今後は財務内容の改善を図っていくつもりです。

今回の借入も早期に返済することで、今回のデメリットを極小化していきます。

 

 

6.最後に

私が不動産を始めたときの目標は、60歳以降、サラリーマンとして再雇用することなく、生計を立てることでした。

そのためには再雇用時の給与所得を不動産からの収入(純利益?)が上回ればいいのです。

この物件からの家賃収入を含めて、今後、繰上返済により返済比率を下げれば、60歳時には目標達成が十分に狙える位置まで来ることが出来ました。

 

拡大を止めるのは残念ですし、難しくもありますが、それも不動産投資の一部だと思います。

自分で決めた目標であり戦略ですから、信じて進むのみです!

 

 

今回のコラムは、いかがでしたでしょうか。

これから不動産を始める皆さんにとって、少しでもお役に立てれば幸いです。

また、簡単でも構いませんので、皆さんからの感想、ご意見のコメントをいただけたら嬉しく思います。