みなさんこんばんは。

今回は超初心者向けコラムです(汗)

 

最近銀行巡りをしていますが、最近口を揃えて言われるのは

「債務超過なので貸せません」です(^_^;)

少し自分の現状を分析してみようと思いコラムに書きます。

 

1、債務超過ってどういう状態?

色々な認識がありますが、私は本業の方で債務超過の状況が長かったため、債務超過というと、売上では借金が返せていない状況というふうに認識していました。

たとえば、わかりやすくイメージしてもらうと

月の売上が1000万、

費用ざっくり 980万

月々の返済が、利息を入れて 35万だと、

(借入総額2500万 7年とする)

月々現金はー15万ほどになります。

売上で返済が賄えない状況、これが債務超過だと思っていました。

 

なので、私は賃貸法人だと

売上が月々約220万

費用ざっくり 20万

月々の返済が利息を入れて約150万なので、キャッシュは

手元に約50万残ります。

これなら債務超過ではないと思っていました。

・・・でも、債務超過と(汗)

 

売上から返済金額を引いたらお金が返せているのに・・・。

 

つまり、赤字でも借金ができる状況とは

売上 1000万

費用 980万

返済は毎月35万で

(借入総額2500万 7年とする)

不動産・・・担保評価1億

定期預金 3000万

あると、たとえ現金ベースでは毎月ー15万だとしても

資産1億3000万

借金2500万なので資産で賄えていることになり、

債務超過にはなっていないため、売上の中から借金が返せていなくても借金をすることができるのでした。

借金がすべての資産を現金化しても返せない状態が、債務超過なんですね・・・。

 

凄くわかりやすく書くと

不動産1 担保評価 1000万 無担保

不動産2 担保評価 2000万 無担保

不動産3 担保評価 3000万 有担保

総資産額 6000万

 

そのうち、不動産3について、4000万を不動産3を担保に入れて借りた場合、不動産3の資産価値を超えた借金になりますが、ほかに不動産1と2がありますので、債務超過にはなっていません。

不動産投資で一番安全なのは、融資を受けようとする不動産の担保評価以上の借入をしないということです。

 

2,実際売りに出ている物件

頭金があまりなかったり、不動産投資初心者が最初から大きく家賃収入を得ようと思うと、ある程度の築古で利回りの高いものを入手することになります。

築古で規模の大きな物件を買った場合は、ほとんどの場合物件の評価額に近い金額では売りに出されておらず、収益還元法などから計算されて販売されていることが多く、実際の物件評価金額より2~3割高いものがほとんどです。ひどいと2倍、3倍のものも。(利回りだけ見ていると危険)

こういう物件を買うと、そもそも1棟目から債務超過に陥るため、

共同担保だったり多くの現金だったりが必要になってきます。それが要求されなくても個人の信用力などに食い込んできます。

もちろんその物件が評価額よりも高かったとしても、キャッシュが十分にあり、頭金をたくさん入れるなど、物件の評価額以上の借入をしなければ債務超過には陥りません。

私のように知らない間に債務超過に陥っていると脱出が難しいです。

 

3,債務超過脱出方法

①借金の返済を進める

借りた当初は債務超過に陥っていても、借金を順調に返済していくうちに物件の評価内の借金に収まってくることになります。ただ・・・結構時間がかかる。

後は、築浅を買っていたりすると、返済スピードより物件の価値の下落の方が早かったりしていつまでも債務超過から抜け出られないケースも稀にあります。バブル時代に住宅ローンで家を買った後家の価値が暴落したとか・・・。

 

②買おうとする物件の評価が高いものを購入する

銀行がよく「物件次第です」ということがありますが、たとえ債務超過に陥っていても買おうする物件の売り出し価格が実際の評価以下の金額で売りに出されているケース。

そんなにいい条件の物件はなかなか手に入りにくいですが、経験上築古戸建てが割と実際の評価より安く売られているのを見かけます。

たとえば、実際には1000万の土地の価値があるのに、500万などで売りに出されていたりして、それをキャッシュで購入したり500万で融資をうけて買った場合は、資産はプラスになりますよね。

 

③繰り上げ返済

手元の家賃をためて繰り上げ返済すれば、たとえ現金を失ったとしても資産状況はプラスに転じます。

 

④物件を手放す

最終手段かもしれません。購入した時より安く手放したとしても、売却金額で借金が返せてしまえれば債務超過から脱出可能です。

 

4,今後の方針

自分的には手元に十分なキャッシュが残ればいいと思っていましたが、債務超過と言われてしまい、本来なら希望額の融資金額が引けない物件をノンバンクで無理して借りてしまったのがいけなかったと思っています。

今の状況だと当分物件が買い増やせない状態のようです・・・。

今後は、戸建てなどキャッシュで買い増やすか繰り上げ返済を行い資産を増強していこうと考えています(-_-;)